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物管企业遭遇成长烦恼
近些年,城市建设的快速发展使物管公司如雨后春笋在南北方各大城市大量涌现。据了解,仅在北京每年就有200家新建物业公司,目前北京已有1400余家物管企业,通过政府资质审核的有1029家,物业管理行业的队伍正在不断壮大。然而,住房的全面市场化以及2000年建设部规定物业管理企业必须实行资质等级评定,物管项目的取得需采用公开招标制,对物管企业的服务水平提出了更高的要求,同时,加入W TO后,一些具有丰富管理经验和大量管理人才的“洋管家”进入中国市场,加剧了市场的竞争,物管企业普遍感到生存与发展的压力。
据有关方面调查显示,北京的1029家物业公司去年的管理面积为1.5亿平方米,平均下来每家企业才管理着155000平方米的面积,营业总收入为640万元,基本为亏损。尽管有千余家公司的庞大队伍,但目前这些公司都面临着成长的烦恼,无论国有还是民营企业都感到难于做大。
进入2002年,许多物业管理公司已经意识到,体制调整,管理模式等重大问题已成为关系到物管行业能否健康发展之关键。
国企民营意欲联手
今年,南方的深圳万科、中海物业、科技园等诸多较早步入物管行业的公司都在进行内部调整,北京则有七八家国有、民营企业正在积极酝酿强强联手,建立物管企业新机制,这一切预示着物业管理行业的大震荡即将到来,物管企业将进入整合期。
申奥成功,北京在城市建设上加大了投资力度,规划兴建了一批高水准建筑,物业公司面临着广阔的发展空间,获得了更多的发展机会,但与此同时,一些国外的基金公司也在看好这一市场,打算以增值服务的收益提供免费的物业管理,以抢占市场。入世后,第一太平洋公司、戴德梁行等国外的品牌企业也由顾问公司转而直接进入物业管理领域,国内的物管企业已迫切地需要做大。
北京市物业管理商会会长于庆新认为,物业管理企业发展到今天,由于市场化、专业化的要求,破产兼并已成为行业发展的必然趋势。一些规模小、信誉差、服务水平低的企业在竞争中将破产倒闭;而实力强、具备专业化水平的企业将会出现强强合并的局面。
目前,北京的物业管理公司中国有物业公司和民营物业公司大约各占一半。国有物管公司大多数是在1992年至1993年后,执行国务院后勤改革要求由各单位的行管部门翻牌而来,包括很多由房管所翻牌的物业公司,这些公司掌握着北京绝大多数写字楼、办公楼和住宅小区的管理资源,但由于翻牌做法并未从机制上改变国有性质,缺少市场化的运作方式;民营物管公司来自市场,其拥有的资源规模有限,但具有较强的经营管理理念和服务意识。显然,国有、民营联手,国有资本搭民营车的结合是物业管理公司成长壮大的最佳途径。
据了解,目前住总与华润、城建与招商局、通用物业与三替公司以及均豪物业、中科院、中水物业等近10家物管公司均在积极地尝试建立优势互补型的股份制公司,以优化企业机制,扩大市场占有率。
以做后勤改革和企业改制见长的瑞赢物业发展研究所首席咨询师米考安认为,国有物管公司与市场化企业的联合,使民营企业获得了滚动发展、扩大市场占有率的机会,同时,使国企走出了后勤改革“换汤不换药”的怪圈,真正跨向商品市场。米考安认为,国企、民营物管公司真正建立的现代企业制度应实现股权多元化,国有股一定要减至30%,股权中只应有少量法人股,大股权应由专业化公司所持有。
建立新机制的难点
国有、民营物管企业的并购、联盟虽然已成大势所趋,但在实际操作过程中还存在着一些问题。如一些国有企业缺少市场意识,认为民营企业的进入意味着国有资源的流失,不愿放开国企资源;一些物管公司借着物管政策尚不完善的机会仍在采取不透明的经营方式赚取利通用技术集团物业管理有限公司总经理朱波认为,北京物业管理公司的利润率约为10%,属于微利行业,通常情况下,物管公司管理的楼盘需在5个以上才能挣到钱。因此,物业公司需要规模化、专业化发展,以降低管理成本。朱波认为,物业公司,特别是国企物管公司应站在企业发展的角度改变“一股独大”的观念,而政府则应扶持企业稳步走上并购改制的台阶,应及时出台相应的规定,对物业资源进行等级评估、量化物业服务标准,并对物业管理企业的利润率作出规定,以保证新机制下的企业产权清晰、责任明确、利益有保障。
据了解,目前通用物业与三替公司已签署了改制合同,今年年底北京将出现几家改制后的大型物业管理企业。业内人士认为,随着新型物管企业联盟的出现,物业行业将结束“春秋”时期,步入“战国”时代。