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深圳的房地产犹如时装业一样一年一个样,几年前复式物业还是大家争抢的烫手山芋,可是这半年以来,情况却发生戏剧变化:从龙岗的超级大盘到罗湖的繁华区贵价物业,从福田成熟生活区的精致花园到红红火火的南山,复式住宅均销售受阻。就连业界的某大腕级发展商也跟笔者透露,他们在景田高尚区的项目复式也不太畅销。
复式不好卖了!?现象的发生必然蕴藏深层原因。
供求矛盾出现
1998年豪宅盛行的时候,复式的独特空间感、含蓄的奢华观、感性的浪漫演绎、比别墅实惠的标价,的确俘获众多富裕人士欢心。但是随着时代的改变,住宅已从满足金字塔顶尖人士的奢侈品转换到满足普通百姓的大众品,新住宅时代展开了。
但是,不少发展商忽略了市场信号,继续大量开发复式豪宅希望再接再厉创造高回报。结果这几年流行的做法是每栋大厦每个花园的顶层均安排复式,甚至有些物业全部是复式。其实承受得起百万元以上复式的富裕购房者所占比例少之又少,以前大概为1/15,未来还会越来越少。
富豪的产生赶不上豪宅的生产。老富豪早在以前已经购买理想居所,新富豪正在形成,中间存在断档。而且由于现在的家庭规模趋小和复式的投资价值有限,很少出现一个家庭同时需要拥有几套复式住宅的现象。
性价比不协调
目前对复式价格的制定需要重新审视,现在顶层复式的单价一般是在邻近平层的基础上加10—25%。实际上复式的成本并没有比平层显著增高,加上一般复式面积大(超过200平方米),总价有时比两套加上面积相同的平层单位总价还高,性价比不理想。
从产品看,有些复式住宅也存在不足。比如,平面设计不够合理,功能分区不够清晰流畅,空间感不够开扬,室内楼梯和过厅的设计没有考虑老人小孩的使用安全或破坏整体感,还有缺乏变化和个性,仅仅是平层的叠加。
精品复式“上扬”与“下抑”
复式目前销售不如人意,那以后还要规划复式住宅吗?复式真的是弃儿吗?
笔者认为,位置欠佳、没有特色、价格高昂的过时复式肯定不会受欢迎,但经过精心策划的新复式不会是弃儿。
对于新复式,我认为有两个发展趋势:
一是“上扬”,争夺别墅市场,欲与别墅试比高。在现实与梦想之间,复式更容易使买家找到平衡点,复式较之别墅仍有优势,一来“一览众楼小”的优势是其他楼型不可替代的;二来别墅大多建在郊外,怎么说公共设施的配套还有不足,城市复式则无这些后顾之忧;三来城市居民对城市环境的依赖积重难返,有些人进门喜欢宁静,出门中意热闹;有些人则想住某个城中某个名盘,但又想要大单位,复式正满足这些需要。
这就需要对复式进行革新。传统复式是“楼上楼下”的双层空间,“新派”复式引进跃式、错层,使整套房显得更具立体感、设计上更富灵性。有建筑师认为“错层”更实用,因为“两层”变成了“三层”。银谷别墅和枫丹雅苑就是去年成功的典范。
二是“下抑”,向下游平层市场争取份额,降低复式门槛提高复式有效使用率,让更多中产阶级跻身复式豪宅。现在的不少小错层项目用的正是这种策略。