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北京市某一曾出现过物业管理纠纷,闹得沸沸扬扬的楼盘,最近以八折让利的名义销售而再次大出“风头”。媒体也藉此渲染“北京的楼市要降价”、“楼市开始打价格战”、“将会引起多米诺骨牌效应”等等,使许多消费者产生误解,好像北京的楼市真的会降价了。
如果用统计数字来说明,北京1—4月份的投资增长了55.6%,竣工增长了54.71%。消费者可能看不懂,但如果说销售增长了44.72%,销售额增长了54.29%,消费者也许能明白,楼 市在保持着上升的势头。尤其是北京同期竣工了118.71万平方米,但销售了174.16万平方米,销售面积是竣工面积的1.467倍。消费者就更清楚了,楼市没有“泡沫”,需求是在快速增加的。市场的自然法则告诉我们,当需求大于供给时,价格只能是上升的。
世界上有两种情况的商品是最畅销的,一种是有需求的、稀缺而又具有升值潜力的商品;一种是有需求的、未必是最好但价格低廉的商品。其实在有需求的情况下,这两种商品都存在着价格的竞争。其价格竞争的不同点在于购买动机不同,前者是为了想拥有好的东西又防止预期的升值而增加今后的支付,后者则在于减少当前的支付而选择也许并不是最好的东西。价格竞争的相同点则在于都认为是“物有所值”。
在市场竞争中价格总是伴随着市场的需求而变动的。当市场的供大于求时,价格就会下降,当市场中的求大于供时价格就自然会上升。比如国际市场上的金价就作为一个重要的供求衡量价格关系的指标(注意,这里黄金的质量标准是统一的)。国际市场中的原油价格也同样是供求关系的重要指标(原油的质量标准也是统一的),于是欧佩克组织是用生产量来控制价格的浮动调整供求关系的。如果没有欧佩克组织来统一协调市场中的供给,就必然导致各自生产国用降低价格来恶性竞争了。除了高科技使生产成本大幅度下降之外,市场中的价格通常都是供求关系决定的。这种因供求关系而产生的价格下调通常被称为降价,这种降价与产品本身的质量和性能的变化无关。如酒店的出租价格,房屋的出租价格,汽车的价格,粮食的价格等等。
在供求关系的总量中求大于供时也会有部分商品会进行价格的调整,并用价格的竞争优势来推销产品和扩大市场份额。但这仅仅是一时的战术或者是短期的策略。通常都是与主流影响或关联不大的产品,并不能形成整体的价格调整,也不会改变总体的供求关系(倾销是会被限制的)。同样也会有少量的商品会逆潮流用超低的价格来销售,但这并不是市场价格调整降低的一般概念,而是一种对特殊产品的“处理”手段,通常会作为特价商品来消化。如时装在过季之后会用超低价来处理;如“清仓物品”会用特价来处理。同时也有大量略有缺陷的商品会用这种方式来处理,市场中习惯性将这类低价商品称为“处理品”。虽然其商品可能已过时或略有缺陷,但由于价格超低而“物有所值”,仍被市场中的消费者所欢迎。由于同类标准商品的价格仍保持在较高的水平,才显示出“处理品”的价格优势,但绝不会因“处理品”的低价而影响到市场的整体价格,也不能用“处理品”的降价来说明整个市场中的供求关系。
当一个楼盘出现“血淋淋”的事件之后,这个楼盘已不再有升值的潜力和可能了(起码在短期未消除这种不利的影响因素时),那么这个楼盘只好用“打折”来处理剩余商品的销售。尽管这些剩余商品也许并不存在质量问题,但就像过季的时装已不值原来的那个价钱了,不再那样艳丽和时髦了。其市场中的“价值”体现已被其所染上的“红色”玷污,不再那么诱人了,而只好大幅度的“降价打折”了。当市场中的消费者认为这一折让是以弥补那些已存在的缺陷时,定向的“物有所值”的回归才能重新引起人们的购买欲望和动机,但这并不与整个市场中的价格走势相关。
“降价”与“处理”是两个完全不同的概念,用“处理”的降价来评价市场的价格走势只能用无知来解释了。