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近来,商铺成为新的投资热点,越来越多的投资人将投资的方向由住宅类物业转为商铺,商铺被称为地产里的“原始股”。投资人在选择商铺时主要关心的是商铺的位置、规模、价格、回报等因素。但是使用率也是非常重要的一个因素。
所谓使用率,即使用面积占总建筑面积的比率。大家都知道居住类物业使用率越高越好,以同等的价格,业主能够获得更多自己实际使用的面积。而商铺却不一样,那么商铺的使用率是高好,还是低好呢?
由于商铺投资刚刚在北京兴起,投资人在选择商铺时还带有投资居住类物业的思维模式,认为使用率低不合算,这实际上是认识上的一个误区。在欧美及香港,一些比较高档的商场其使用率都是很低的,基本在50%左右。这一方面是消防的原因,另一方面也是因为使用率的高低会对商场的经营产生不同的效果。首先使用率低是为了营造一种舒适的购物环境,满足购物者的消费偏好。因此越是高档商场,其公共空间就会越多。比如走廊、通道要足够宽,至少3米宽、每层至少要有两部扶梯、两部电梯运载。还有的商场会设计有宽敞的休息区、局部挑空空间、步行街,这些公共面积的设计都是为了使购物环境更加舒适。一个舒适的购物环境会极大地刺激购物者的消费冲动,而一个嘈杂拥挤的购物环境只会使人望而却步。
其次,商铺的使用率决定了消费人群的容量和人流量。商场的空间是有限的。使用率高,可容纳消费者的空间自然就减少了,其人流量就会受到限制,从而影响商场的经营效果。
以下是一个简单的例子,来说明使用率对商场经营效果的影响。
比如有甲乙两个商场,规模一样。甲商场有10个铺位,每个铺位年租金10万。商场能容纳1000个消费者,实现1000万的营业额,那么平均每个铺位实现100万的营业额;而乙商场能容纳2000个消费者,也有10个铺位(只是每个铺位的面积比甲商场的小),但实现了2000万的营业额,则平均每个铺位是200万的营业额,那么它的年租金即使为20万元,也会成为追抢的旺铺。作为一个聪明的投资者一定选择乙商场的铺位,虽然它的租金高,面积小。从上述分析不难看出,投资商铺最终应该考虑的是商场未来的经营效益、商业气氛,不能只简单的计算使用率、使用面积。
因此投资者在选择商铺时盲目追求高使用率是非常错误的,挑选不当会成为“垃圾股”。因此商铺使用率不能太低也不能太高,经过科学的论证和西方国家长期的实践证明,50%左右的使用率是比较合适的。