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一、沈阳市自然社会经济情况
沈阳市(曾名盛京,奉天等)土地总面积12980平方公里,地处北温带,属受季风影响的湿润和半温润暖温带大陆性气候,沈阳辖九区一市三县,其中中心区面积163.3平方公里。1999年沈阳市总户数为212.6万户,总人口为677.1万人,其中中心区(市内五区和郊区九个街道)户数为112.6万户,占全市总户数的53.0%,人口为350.4万人,占全市人口的51.8%。
2001年沈阳市实现国内生产总值1238.0亿元,其中,第一产业76.6亿元;第二产业542.0亿元;第三产业619.4亿元。
全市公路总长度5252公里,其中高速公路239.2公里。
2001年末沈阳市累计注册三资企业3820家,其中投产(开业)1305家。
2001年沈阳市加强绿化建设,全市累计建成区园林绿地面积4729.4万平方米。
2001年沈阳市共有21所普通高等学校,共招收本、专科(高职)学生5.6万人,在校生达16.8万人。2001年高等院校本、专科毕业生2.6万人。全年普通高等院校和科研机构共招收研究生4028人,在校研究生9660人,毕业研究生1442人。
2001年末全市城镇单位从业人员120.4万人,比上年末下降4.6%。在岗职工人数115.4万人,下降5.4%。到2001年末,全市离岗职工为46.9万人。据劳动部门统计,年末城镇登记失业人员13.3万人,登记失业率为4.7%。
2001年,全市职工平均工资为8172元。2001年城市居民人均可支配性收入为6386元。城市居民人均消费性支出5515元。全市城乡居民人均储蓄存款为15350元。
按照沈阳市委、市政府的“开发浑南,建设新沈阳,把浑南建设成沈阳的浦东”的战略部署,2001年浑南新区的开发和建设全面启动。新区基础设施建设步伐明显加快。
二、沈阳市住宅市场发展状况
2000年住宅建设完成投资60.3亿元,比1999年增长18.9%;竣工住宅面积422.9万平方米,增长6.3%。城镇人均居住面积由上年的8.12平方米增加至8.37平方米;农民人均住房面积达21.8平方米,比上年增加 1平方米。
2001年住宅建设投资72.1亿元,比上年增长19.6%;竣工住宅面积444.2万平方米,增长5.0%。城镇人均居住面积由上年的8.37平方米增至8.79平方米;农民人均住房面积达22.8平方米,比上年增加1平方米。
沈阳市住宅建设销售趋势图
三、沈阳市别墅市场状况
1、沈阳别墅市场的发展历程
沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园,当年的供应量仅有20栋左右。但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的,在许多沈阳人眼中,10年前的“河畔花园”在如今仍然是最好的选择。
在1996年沈阳市的别墅市场供应量达到一个顶峰,年供应量在250套以上,相比1992年增长了十倍。主要项目有静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等。
1997年、1998年,沈阳市的别墅市场经历了一系列的调整和消化。在1999年,别墅又迎来了一个新的高潮期,市场供应量又达到200套左右。
近期沈阳别墅市场单体别墅供应量为500套左右(指的是在售部分)。
2、沈阳市别墅市场现状
沈阳别墅项目的从无到有可以说是沈阳的经济发展、观念进步、生活水平提高的一个具体体现。但是经过了近10年的发展,沈阳市的别墅市场仍然同上海、深圳、北京等房地产业发达的地区存在着较大的差距。
别墅作为人类居住场所的最高表现形式,它代表的应该是最高的生活品质。然而在沈阳的别墅市场上,大多数客户的购买动机仍然是改善居住环境,以及炫耀自己的财富,真正追求高品质生活的客户可以说是少之又少,或者说这部分客户的需求没有得到充分的满足。这一不足表现在:别墅周边环境差,社区的围墙内外可以说是天渊之别;社区内的环境、会所、物业管理无法使人联想到“高品质”等。
沈阳的有些开发商力争使别墅“平民化”,推出了“独院住宅”的概念,可是其100万元的价格却把当地的普通工薪阶层牢牢地挡在了门外。试想,当高价位、本应面对少数富豪的项目却具有面向普通百姓的品质和特性时,整个别墅市场将会被带来一种什么样的后果。我们认为,其后果正是:一方面真正追求高品质生活的客户很难买到房子;而另一方面,开发商总是抱怨房子不好卖。
在如今沈阳的别墅市场上,项目的档次也可以说参差不齐,价格从2000元/平方米到9000元/平方米的项目共存。就其价格来看,沈阳市的别墅市场的供应量呈现一个“菱形”的态势:高端和低端的项目数量少,中间价位的项目占的比重最大。这样的一种供应结构可以说是对市场的一种畸形认识的产物,这主要是指那一部分低端别墅而言的。沈阳的别墅市场上,地价所占的比重不是很大,那么售价中的大部分比例是用来支付建安、社区环境营造等方面费用的,如果售价过低,则房屋品质、社区环境势必难以保证。
3、近期供应量及供应特征
沈阳市场上的单体别墅,每栋建筑面积主要集中在200—400平方米之间,有少量大面积的别墅出现。绝大部分别墅具有车库、佣人房、设备房、洗衣房等功能空间,大部分项目赠送私家花园。绝大部分别墅没有游泳池。
沈阳市的别墅项目交房时绝大部分是毛坯房。
沈阳的别墅市场在市政配套设施和室内户型的设计等方面还存在不小的发展空间。例如:有的别墅项目没有预留安装户式中央空调的空间;有的项目缺乏市政燃气系统的支持,要使用液化气罐。
4、区域供应量
沈阳市的别墅供应主要集中在东、南、西、北四个方向,其中北部、南部是别墅项目最为集中的区域。
南部以沈阳市开发浑南为契机,大规模开发建设别墅项目,使已建在建的项目达到近十个之多,其中也不乏像菲菲澳家这样的大型项目。作为别墅比较密集的区域,浑南地区的人气可以说在四个区域中最旺。
而北部则有荷兰村、巴黎世家、加州阳光等项目,其中社区规模最大的是荷兰村,整个园区占地220万平方米,这样大的项目在全国也属罕见。
东部有天柱山庄和维也纳音乐别墅两个项目,其中天柱山庄为旧盘,存量不大;而维也纳音乐别墅则因手续不全,使得开盘日期无法确定,因此没有将它计算在现有的市场供应量内。
西部目前只有金色高尔夫外商别墅一个项目。
5、客户构成及价格分析
别墅的客户主要分为两种类型:购买型和租用型。其中购买型客户又可按照购买别墅的目的细分为自住型、投资型和保值型三种。
最终的别墅消费者还是自住的客户和租用别墅的客户。在沈阳的别墅市场上,大部分客户购买别墅用于自住,少量客户用于保值增值。
购买别墅自住的客户主要是私营企业主、体育演艺界明星。前些年在客户中占一定比例的政府官员、国企领导已经基本上退出了别墅消费的行列。
沈阳市大部分别墅项目的单价在3000—5500元/平方米之间,其目标客户主要是沈阳本地及外地的私营企业主等。其购买的目的主要是改善生活条件、寻求更大的生活空间、追求更高的生活质量,区别于普通工薪阶层等。
少数几个项目价格在8000元/平方米以上,这部分项目的客户定位要明显高于普通别墅项目,主要是大型私营企业主、体育演艺界明星等。这些客户的购买动机是为了显示自己的身份、地位和财富,追求完善的物业服务等.
6、别墅出租市场分析
租用别墅的客户主要是外资公司的外籍高级管理人员及少量驻沈的外地高层人士。沈阳市统计局的资料表明,2001年末沈阳市累计注册三资企业3820家,其中投产(开业)1305家,在这些企业工作的部分外商选择酒店居住。因此,当前来讲,由于外商来沈而产生的对出租的高档物业的需求现在将不会过高。
沈阳现有的可供出租的别墅物业仅有为数不多的几家:河畔花园、荷兰村、金色高尔夫别墅、花溪山庄、信盟花园等。其中金色高尔夫别墅的出租计划仅仅处在策划阶段。
河畔花园是沈阳市最早、档次最高、出租率最高的可租物业,其公寓的租金约为20000元人民币(200平方米左右),别墅为30000元人民币左右;万科紫金苑的公寓月租金报价为80元/平方米;信盟花园别墅的月租金报价为30000元/栋左右。
除河畔花园外,其它项目的出租情况并不理想。信盟花园是新项目,入市时间不长,尚未拥有足够的知名度,外界对该项目缺乏足够的认可;万科紫金苑可以说是除河畔花园外,沈阳市知名度最高的物业,但是它缺乏河畔花园那样的象征意义。因为河畔花园在沈阳市是最高档物业的象征,物业内的业主也以居住其中为荣,沈阳市民也基本上持这种观点,久而久之,确立了河畔花园的崇高地位,这是其他任何项目都无法相比的。
目前租用别墅的客户只能通过自行与别墅业主或和代客出租的物业管理部门联系租到别墅,这种方式效率较低、可选择的余地较小。同时应当看到,这类客户也将随着沈阳经济形式的不断好转而增多,如果开发商把这部分潜在的需求发掘出来,将会对项目产生一定的正面影响。
7、未来供应量分析
潜在的供应量主要来自于加州阳光二期、美地庄园二期、信盟花园三期、维也纳音乐别墅、荷兰村别墅二期、菲菲澳家二期以及锦绣山庄等。
信盟花园三期将有35栋独体别墅,户型基本在300平方米以上,将于2002年5月左右开始发售,售价将在9000元/平方米以上;锦绣山庄将有180套左右的别墅在2002年8月上市;加州阳光二期的单体别墅供应量约在80套左右,售价在3000元/平方米左右;美地庄园二期约有85栋左右的供应量;荷兰村别墅二期将有119栋左右,售价将接近10000元/平方米;菲菲澳家二期的供应量较大,总供应量将达到1500栋左右。
部分项目的具体开盘时间尚不能确定,但是估计这些项目中的大部分将在今年年底或者明年陆续入市,总供应量大概在500栋以上(不包括菲菲澳家)。