理论是灰色的，市场才是硬道理。小户型在经历了楼市“红五月”后依旧坚挺，虽然在业内依然是“叫座不叫好”，但众多疑问在市场面前却表现得很苍白。

　　在日前的北京市夏季房展会上，继绿景苑SOLO精舍、荣丰2008非常男女掀起“迷你户型”风暴后，又有多个项目推出了此类“精巧一居”。而众多发展商也已经意识到了市场的空间，“就是卖得好，显然有需求。”小户型市场经过“红五月”的洗礼和市场激辩之后，业内人士虽然在这种市场细化后的过渡性住宅不可能成为市场上的主流产品上基本达成共识，但由于市场的可预见性仍不明朗，小户型是“鸡肋”产品还是“永恒”产品，抑或是“垃圾”产品仍是讨论得没完没了。

有效需求与长期需求

其实，关于小户型和大户型的讨论实在是没有必要。业内资深人士张宝全就指出，二者只不过是适应市场需求的不同产物。市场上对小户型的需求主要来自初次购房者和投资空缺，而“小户型热销”恰恰反映出北京楼市长期供给和需求不对称，或者说是有效需求不足，很多人都忽视了这部分需求是永久存在的，城市的小户型正好能跟一部分有效需求对接。确实，业内对“小户型”经过几次激辩之后，理论上的谁是谁非已经不再重要，重要的是现在市场上的小户型住房开发已经初具规模，客观上使这部分需求得到了满足。

我们以城市中心的小户型热销来分析，在郊区买别墅的价钱在城市中心只能买到普通住宅。城市的消费主体其实是中等收入者，但是高收入者首先进入购房市场，由此造成了一种假象，北京的房子要大，要贵。但目前兴起的超小户型，其主力户型设计锁定在30平方米左右，从产品理念上讲，更强调契合小户型消费者生活的精致装修、共享服务，并培养年轻一代独立生活意识。虽然这种“空间蒙太奇”效果的单价并不低，7000元左右，但是总价也就三四十万元。在北京市中心能买到这样的房子实惠、适用，还有一个很重要的因素叫体面，这种适合年轻人和一部分投资者有效需求的产品无疑具有很强的生命力。

所以，我们不得不承认，这种市场细化后的有效需求确实带动了相当一部分有效供给，那么，这股有效需求能否转化为长期需求呢，是否阶段性后将为市场所淘汰呢？

业内把小户型的市场形象地形容为“铁打的营盘流水的兵”，记者认为很是恰当。确实，小户型是“铁打的营盘”，源源不断来北京发展的“漂一族”、年轻人便是“流水的兵”，从这点来说，需求将会是长期的。虽然需求群体随着年龄、经济承受力等因素在变化，但这几年，北京的流动人口量非常大，流动人口素质也在不断提高，却会使这种需求量长期稳定在一定额度。

不过，有人也认为，许多购买小户型的客户是为了过渡，在经济实力允许的情况下，他们还是会购买较大户型的房屋来改善居住条件，这样看来需求不是很大，但是记者走访了一些购房者发现，购买小户型的客户，往往把投资价值放在了首位。相当多消费者就表示，相对大户型而言，小户型的单位面积的投资回报率高、空租率较低。从出租的角度来看，无论是月供款和出租价格的价格差，还是大小户型出租价格差，从两个角度计算的投资回报率都要相对高，这样来看，长期需求量仍有相当份额的市场。

成长的烦恼：小户型的路怎么走？

不过，冷静地看待现阶段小户型的发展，确实还不是十分成熟，目前媒体的批评主要集中在：小户型一般是“边角料”，有着完整的小区和配套设施的小户型非常少，几乎没有；同时由于小户型的综合投资高，开发商为扩大容积率，摊薄土地成本，所以占地规模很小，一般只能盖一两栋楼；尤其是目前一些小户型公寓建造的初衷并不是为“SOLO一族”而来，往往是一些商业用房的二次改建或市场重新定位后改变房型的结果，这导致其设计上对生活实用性的考虑较少，格局更接近于家庭旅馆，市场行为很不规范。小户型的路走的并不平坦！

所以，对于这种市场细分和梯度消费心态双重作用下的产物，专家表示，住宅作为耐用消费品，不可能不考虑其长远的消费生命力，虽然小户型市场目前有效供应略显不足，但要占据房地产界一片天地，发展商也不应盲目大干快上，如何生产出适销对路产品，需要深入市场研究，否则小户型市场上粗放设计鱼龙混杂，将坏掉现有的良好市场氛围。

目前一些项目在开发中把小户型倍数组合成单身公寓、温馨住宅、豪华公寓等大小不同、功能齐备的空间，以其弹性组合的特性引起市场的关注，使小户型更具个性、特色就是一个很好的方式。