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按使用面积卖房不治本中国房地产业协会会长杨慎提出
编者按
近几年对商品房的投诉大幅上升,其中以面积纠纷居多。对这个问题主管部门多方致力解决,但收效不大。近来有的开发商为走出困境推出了按使用面积卖房的新招,消息一传出就引发一场争论,有的赞成,有的反对,矛盾依然没有解决。本报记者就此问题采访了中国房地产业协会杨慎会长。
杨慎说,数年前我曾对这个问题作过一些调查,也征求过部分业界人士的意见,比较一致的看法是:造成这一问题的症结并长期不得解决,既不能抱怨消费者斤斤计较,也不应责怪开发商蓄意坑害用户,而是按平方米计价这一制度缺陷造成。
对于按平方米计价存在的缺陷,杨慎认为,房子是供人居住的空间,其使用价值取决于房屋的功能,其价值取决于区位、质量、数量、设施、环境等诸多因素,古今中外,都是以栋、所、套、间为计量计价单位,很少有按平方米计价的。计划经济体制下广泛使用平方米指标,是因为那时住宅不是商品,不参与交换,没有人关心用什么计量单位,当时的平方米指标只是反映建房总量和评价居住水平时使用,具体到每个单位分房时,从来不按平方米分配,原因是平方米不能体现房屋的使用用功能和空间特征,在实践中也无法操作。在市场经济体制下,住房是商品,人们不仅要购买住房的使用价值,还要购买住房的价值,即产权,只能以套为计价单位。如果按平方米计价,就会招来面积误差、公共部位分摊等一系列节外生枝的纠纷,不但购房者不易掌握,开发商也很难控制,因为营造误差取决于承包商而不取决于开发商。由此可以断言,只要按平方米计量计价,住房交易中的面积纠纷就不可能从根本上解决。
对此杨慎提出,可行的办法是实行按套计价,按套出售,这样做的好处,一是能体现房屋的固有特征;二是操作方便,简明易行;三是符合国际惯例。具体实施时按房屋建筑类型区别对待。
(一)单元式楼房、公寓、联体别墅等,以套为单位,每套住宅的价格根据面积、质量、设施等因素综合确定,面积只计算归个人所有的产权面积,不计入公共分摊面积,也不计算营造过程中的面积误差。产权面积的计算方法是:自分户门起沿外墙计算的建筑面积总和,分户墙的计算方法从国家规定。公共面积的造价允许开发商按合理标准计入每套住宅的总价;公共部位作为共有财产由物业公司负责管理维修。产权所有人只对本人的住宅拥有所有权,对公共部位及公用设施拥有使用权。实行这一改革后,所有房屋买卖均以套为计量单位,停止执行按平方米计价的有关制度和规定。过去建成的存量住宅,也按历史上自然形成的套型为单位,以质论价,按套出售。
(二)别墅和独立宅院按栋计价,每栋住宅的价格为房子价格加庭院价格。
(三)过去建成的平房和非成套住宅,在产权能够分割的前提下,可以按间出售,每间房屋的产权面积参照单元式住宅的计算方法确定,价格随行就市。
(四)由多间房屋及庭院构成的大型宅院,以所或处为计量单位,这类房屋的价格按交易时评估机构的评估价为准。
杨慎谦称,以上是关于按套卖房的一些初步构想,国外在这方面已有成熟的经验,不妨做些专题考察和专题研讨。实行这项改革的难点在于如何同过去接轨,多年来由于长期按平方米计量计价,已形成大批法规、政策、规章制度及信息资料,并为人们所接受。现在要改为按套计价,新老办法如何接轨需要细致研究,并拟订相应的处置办法,做到平稳过渡。