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贵州中天公司没想到,就公司开发的中天花园项目里的这个叫中天北京小学的学校,随着入住者的增加,矛盾开始激化。2001年,开始有住户向中天北京小学交涉,要求学校大幅降低学费,甚至有人提出,按公办小学标准收学费。他们的一个主要理由是:中天北京小学的校舍是中天花园的公共设施,这部分设施的投资已经计入小区的开发成本并摊入小区住宅的售房价格内,其所有权和使用权应由小区业主共同享有。
业主们于是把批准开办中天北京小学这一民办学校的贵阳市云岩区教育局告上法庭。世纪中天投资股份有限公司作为第三人,也要应对这场诉讼。
像中天北京小学这场“独特”的官司,并非只发生在贵州,同样可能出现在楼盘+名校的发源地——广州、深圳等城市。
“贵族学校”的无奈
名校和楼盘联姻,已成为一些地方楼盘推广的必备“良方”。在国内一些大城市,尤其是房地产业发展较快的广州、深圳等地,随着一批用地规模较大的楼盘,凭借其良好的小区环境和规模经营的优势,在与单体楼或规模较小的楼盘竞争中占得先机,住宅小区开办学校逐渐成为房地产开发的新趋势。
在广州,按照有关政策,成片开发住宅小区要同时配套建设教育设施,并要求在建成后无偿交给政府承办。但开发商把配套学校建好后,有的地方教育部门却不愿接收,因为接收后要在财政、师资、教学设备上大量投入,而且每年政府下拨的教育经费是固定的,地方教育部门大多不愿因此分薄这块“蛋糕”。如今有人建好学校,又有人投入,他们不用投入一分钱,却可以引进一流的教育资源,自然乐不可支。
同时,开发商把名校引进楼盘,干的肯定不会是赔本的买卖,他们看重的的是家长对子女成才的渴望,并巧妙地把家长的这种渴望转化成楼盘的“卖点”。
正是上述合力的推动,名校与楼盘联姻在一两年的时间内,成了房地产开发的一大亮点和卖点。据初步统计,目前广州市公办中小学中,“名校”与大型楼盘联合办学的有近50所,且这数字还在不断刷新。
这些联办学校表面上政府不用投入就可引入一流的教育资源,是一件大好事。但实际上,办学成本转移到了开发商和其他联办者身上,而开发商则又将成本转嫁到了业主身上。正是基于这种状况,引进的名校建成了高收费的“贵族学校”,这也是学校要维持正常运作的不得已之举。
开发商吃力不讨好
上世纪80年代,广州市以协议方式出让房地产开发土地使用权,政府要求开发商根据小区规模,无偿提供实物房产作为教育用房,不少开发商视这些教育配套设施的建设为一种负担,以致经常出现小区的商品房已售罄,而小区学校却仍未动工的现象。如今,房地产市场由卖方市场转为买方市场,开发商掏钱大打“教育牌”,也是迫不得已。一家民营房地产企业的老板诉苦说:“开发商本来在市郊是想做住宅小区的,但由于利用不到公共设施,一不小心就建了个小社会。”
有开发商坦露:目前一些已建成运作的楼盘名校,日子并不十分好过。一些小区内的名校迫于业主压力,对业主子女按照公办学校收费标准招收,但一所学校的规模毕竟有限,顶多3000个学位,而一些大型小区,住户少则数千,多则上万,如果小区业主子女全部按公办标准收费,这部分人就会占到学校生源的一半以上,而这些学校维持运转的费用不菲,肯定难以为继。位于番禺的某楼盘,内设一所中英文学校,开发商每年要补贴100多万元。
业主的低标准收费期望,与小区配套学校按投入成本高价收费的实际,从一开始就形成了一个难解的死结。
属番禺区一级学校的洛溪新城小学创办于1991年,教学上由番禺区教育局统一管理,但学校的硬件,包括校舍和所有的教学设备,都是由洛溪新城地产有限公司出的,除此之外,洛城地产公司每年还要支付25%的常规办学费用。
非盈利的办学宗旨以及不断提高的教学质量,使得“洛城地产”11年来在市场竞争中比别人多了一张制胜王牌。
可以理解,洛城地产公司作这样的决定是没有办法的办法,但站在生意的角度,无限制地投入教育,就等于增加了生产成本,降低了生产利润。
小区办学校的另一个弊端是各自分散,难以成势。一开发商就很坦诚地说:假如同一板块上人人都在办名校,而你的小区没有的话,销售肯定成问题。但名校到底能否办得好,又牵扯到方方面面的问题。就开发商而言,办学校是件吃力不讨好的事情,只不过不办不行。但质量好坏,目前谁也不敢拍胸脯。
开发商盼望卸下包袱
小区开发商办学校,让人想起了当年国有企业办社会。做公用事业是花钱的事,那时候国有企业没有经济压力,学校一直办着,钱由国家出着。开发商办学校的出发点很明显,一是政策规定,二是广告效应的需要。
有关人士估算,按照每平方米4元的教育附加费,要求政府把新城区办学责任担起来,显然是不现实的。如果政府充当一个组织者的角色,把这些小区办学的资金统一起来,然后根据市场趋势,对人口发展速度作出科学的预测,然后根据各小区的地理位置选出最佳的办学点,委托教育部门把学校办起来,把本来是私有的学校变成一项公用事业,像洛城地产公司花在教育上的钱肯定会比现在少得多,业主们也不会为了孩子入学的事而烦恼,甚至对簿公堂。
记者从有关方面了解到,在日本,新开发的住宅小区必须兴建配套的义务教育学校,而且是由政府来完成,绝不会允许公办学校与地产商联合办学。比如就近上学这个问题,日本政府明确规定,从家里到学校步行不能超过10分钟,这比我们现行的一些规定更容易操作。
勿庸置疑,开发商办学,首先是一种市场行为,为解决业主购楼时的需求而不得不增设的一个必不可少的配套。尽管教育为开发商的售楼起到很大的助推作用,然而,诸多的开发商还是认为,自己办学是处于一种被动的地位,普遍认为基础教育还是应该由政府来做比较好。
华南板块某开发商认为,教育配套本来应由市政来做,开发商办学校,一方面是因为规划需要,一方面是业主需要,最后选择与名校合作,以提高楼盘素质。开学在即,压力就越来越大,办不好既砸楼盘信誉,又砸名校招牌。而另一开发商则明确表示,由开发商来办学是一种极不正常的现象,教育的投入比卖楼的收入还要多,是一桩赔本的买卖,弄不好一年要赔上千万!现在既然承诺要办学,就要想办法办好。该开发商列举道,其公司在天津开发的一个同等规模的项目,毋需开发商自己办学校,项目开发之初,只要交一笔钱给政府,由政府统一来办学校,开发商就可以一心一意建房子,省事省力又省钱。
有开发商呼吁,天津的做法值得借鉴。同一区域的开发商各自只要承担一定的办学费用,到楼盘交付时,政府建的配套学校就可供孩子就读。这对于开发商而言,省时省力;于买家而言,既不用担心收费的高昂,也不用担心师资了。
有业内人士认为,其实,要把像广州这些楼盘办学校的事做好,关键是政府要读懂市场。就是政府必须清楚:这个区域在商人的带动下会不会发展起来,老百姓愿不愿意来住,人口数量到了什么程度政府的组织者角色就应该出现,等等。这种判断太超前了不行,太滞后也不行。除了感性判断,还需要科学数据的分析。