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据金网络公司研究中心日前统计结果显示,截止到2002年5月底,北京住宅市场共推出新盘及原有项目后期60个,平均每月推出新盘12个,较2001年每月推出盘量减少6.5个;60个项目的总规模达1129.38万平方米,个案平均规模18.82万平方米;其中在售总规模377.78万平方米左右,平均在售规模约6.3万平方米。
里(2-4环地区)应外(5环以外)合成为2002年住宅市场新盘最明显的特点,北京已经全 面进入前所未有的建筑时代,城区和城乡结合部以及近郊区是2002年的开发热点。
东南部、东部、南部地区为新盘推出总量最大的前三个地区,南部、东部、东北部为在售规模最大的三个区域。可以看出,从东北部到南部几乎半个北京城,即从京顺路以南——京开路以东的地区都处于异常活跃的开发建设时期,与之相比,另半个城区则明显显得较为冷清。小规模项目仍然占有重要比例;中等规模,即位于10至50万平方米之间的项目最多,尤其是10至20万平方米的物业数量最为集中;大规模项目,较2001年相比明显减少,超过50万平方米的大项目仅有3个,超过百万平方米的项目则为零。
从个案的市场销售情况看,今年的销售速度较2001年普遍提高,与统计局发布的投资开发数据相呼应,楼市回暖现象明显。
2002年1至5月新项目均价为6461.18元/平方米。
——5000元/平方米以下的新项目在数量及规模上都位居第一,25个新盘共向市场推出528.3万平方米的市场供给,占整个市场供给的46.8%,在售规模179.93万平方米,占47.6%。可见,低端市场需求巨大。
——三四环与四五环之间新盘的均价基本相同,说明人们对三环和四环的认知基本相同,即在三至五环内的任一地区选址开发,对购房者的选择差别不大,购房者心目中认同的市区范围已经扩大到五环。
——相邻环线之间的均价差值有很大变化,主要表现在二三环与三四环地区和四五环与五环以外地区,两者差额均在2500元/平方米以上。这主要与土地的稀缺性、城市规划密切相关。这也可以反映出北京住宅市场从里到外物业档次逐渐走低的分布特征(别墅市场除外),即三环以内以高端物业为主,五环以内主要为中端和中高端物业,五环以外则主要为低端物业。
总之,就整个北京住宅市场而言,市场进一步细分,以关注泛家庭(整体家庭)为主的北京房地产市场已经开始关注不同的家庭,不同的某一类人的具体需求,即由以物业档次划分的市场向某一档次市场的继续细分转变。在单纯地满足居住者基本的生理需求(居住)之后,对居住的更高层次的需求将逐渐提到议事日程上来。从目前市场发展状况来看,2002年总体发展方向还是向好,有望承接2001年的发展势头继续前进。