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问:我买了一套房子,入住后不久就出现了一些质量问题,地面起鼓,墙面有多处细微裂缝。向开发商提出退房,遭到拒绝,我该怎么办?
——读者李先生
解答:你反映的问题在京城房地产市场上经常出现。根据有关法律,对于质量问题, 应当区别情况进行解决。
1.主体结构问题。对于主体结构问题,应根据建设部《商品房销售管理办法》第三十五条的规定处理,即“商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权要求退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”
2.非主体结构的质量问题。对于此类问题,视双方有无约定,处理不同。
(1)如双方当事人在购房合同中有特别约定,依约定执行。
(2)如双方当事人无特别约定,购房人应与开发商协商予以解决,一般不能退房。如在法定保修期限和范围内,可以要求开发商承担保修责任。如超过法定保修范围和期限的,实行有偿维修。其中属于房屋共用部位和共用设施设备部分的维修,费用从公共维修基金中支出,其他部位,由业主自行承担费用。如开发商在法定保修期内未进行维修的,则还应让开发商负责维修。并应依法赔偿因不及时维修而带来的损失。
根据来信中说明的情况,应该属于非主体结构问题。如你们之间有特别约定,按约定处理。如无另外约定,则你不能要求退房,如你所购房为非主体结构问题以外的瑕疵较多,开发商应积极予以解决,如开发商在法定保修范围和期限内,未予以解决,你依法有权要求开发商承担保修责任并赔偿因此造成的损失。
律师建议:根据北京建设市场的实际情况,商品房交付使用后,主体结构发生质量问题的并不多见,大量发生的是非主体结构问题,因此关于保修条款的制定就非常重要,建议购房者在签订购房合同时,应当针对所购房屋的实际情况与开发商约定详细具体的保修条款。建设部《商品房销售管理办法》和《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》对开发商的保修责任做了最低限度的规定,当事人可以在此基础上与开发商做另外约定。保修条款一般包括如下内容:
1.保修范围。当事人可以在《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》确定的范围外,约定其他的保修部位。2.保修期限。当事人可以在《商品房销售管理办法》第三十三条确定的期限基础上,约定更长的保修期限。3.用户报修的单位及答复和处理的时限。4.违约责任。如开发商不按规定承担保修责任,应承担违约责任。5.无法维修的处理。如可以这样规定:开发商经两次修理仍不能解决的,开发商应当给予一定的经济补偿或买方有权要求更换或退房。