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“隐性降价”将会增加下半年天津房地产市场形势研判
时至年中(2002年),可以这样估计今年天津的房地产市场形势:平稳发展,无大波澜,若无变故,奇迹难现。从这一基本估计出发,考虑到目前已渐渐清晰的因素,对下半年房地产形势作出如下分析。
第一、在需求上,购房数量的增长将趋缓,但对购房质量要求有所提高。由于城区两公顷以上大片危改的基本完成及其滞后需求效应释放的减弱,年内降息的预期、调薪和货币分房等所形成的有效需求,不足以填补危改减弱的“缺口”,其结果必然表现为置业买房数量上的回落。但是,一些改善型购买力的增加,对房屋质量品质的要求总体上有所提高。这一点从成交房在价格段和户型区的分布上可以反映出来:在交易总量中,3000元/平方米以下的房产所占比例有明显下降,3000~4000元/平方米之间的房产所占比例有较大增加。
第二、在供给上,环线以内消化空置,开发重点向外转移。前些年,中心区大规模的集中开发使得市内物业供给趋于饱和,空置明显增加,市内可开发土地亦不断减少,加上郊区居住观念的渗透和私人小汽车的逐步普及以及农村城市化潮流的推进,房地产开发重点开始向城外转移。去年,市内六区和新四区房屋上市面积比上一年分别减少40.31%、19.4%,五县(区)比上年增长33.55%。今年,小城镇住宅建设施工面积和投资在比去年分别快速增长100%、25%的基础上,又分别新增加安排142万平方米、16.4亿元。
第三、在价格上,高档物业难以攀升,普通住宅价格微扬。受供求关系影响,中高档楼盘除个别外,近期价格提升困难,“隐性降价”的方法还会增加。因停止使用粘土小砖的规定出台、房屋公共部位维修基金制度逐渐落实和住宅用地价格标准近期上调等因素,将使普通住宅的开发成本上升,再加上改善型买房需求权数的加大,汇合起来会牵引普通住宅市场平均价格水平的上行。不过,受空置量和交易费用下调的影响,价格不会明显上涨,根据去年初以来的指数进行线性估计,波动范围会在0.1%~1.0%之间。
第四、在结构上,现房与经济房充当主打产品,存量房市场交易比重上升。去年本市城镇单位从业人员人均报酬14193元,双职工家庭年收入约合28368元,按K值“收入:房价”比=7.0和商品住宅现实均价推算,总房价分布在20万元/套左右,房型在65平方米/套左右。这与今年市消费协会商品房消费万户调查结果相吻合。春季房交会上,经济适用房的交易量为15.6万平方米,占总成交量的63.5%也佐证了这一点,而现房交易量占到了68%、达16.8万平方米,这也说明了置业主体行为的成熟。
由此可以推断,今后本市二手房交易量将不断扩大。鉴于以上判断,为了实现年初房地产业所确定的工作目标,将我市房地产支柱产业盘子做大,当前调控的重点应该是尽可能地扩大投资、培养有效需求。(刘玉录)