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几年了,厦门普达房地产建设发展有限公司董事长周铁军从来没有像现在这样舒心。看着自己曾经“烂尾”的房地产项目普达广场在一层层升起,销售一天天火爆,他说心里总算踏实了。
普达广场在厦门曾是炙手可热的房地产项目。普达公司1994年启动此项目,1997年获得预售许可证。“那时候房子卖得很火。”来自沈阳的周铁军回忆说。
然而就在项目如火如荼地开展时,该公司卷入了一场莫名其妙的官司中。一审二审普达败诉,法院将普达广场查封,还冻结了公司的账户。这个明星楼盘变成了“烂尾楼”。官司一打就是3年,到2001年1月,最高人民法院作出终审判决,普达公司胜诉。然而,打赢了官司的普达公司已无力再建普达广场。于是普达公司请入厦门万亨房地产开发有限公司共同合作开发。
由于合作双方都担心经营过程中资金失去控制,一天,在到厦门市鹭江公证处商谈利益分配、风险和债务承担及项目管理问题时,普达公司提出将预售资金交公证处监管,双方遂达成一致,施工单位随后也欣然接受由公证处按施工进度拨付工程款。就这样,鹭江公证处开始了在全国首创的公证介入商品房预售资金监管。
2001年4月,普达广场重新开始预售。为消除市民的顾虑,开发商将公证处介入资金监管之事广为宣传。出人意料的效果出现了,不到一个月销售额接近1亿元,期房热销七八成,创下了厦门房地产近年来少有的好成绩。这下可“苦”了鹭江公证处。“我们介入其中,原先只是想当个忠实的‘账房先生’,增进合作双方的信任,再说当时只是个内部局部监管,没什么风险。可没想到这一下却玩大了。”鹭江公证处的饶健副主任说。他至今不能忘记一位厦门大学两鬓花白的老教师拉着他的手说:不是有你们监管,我无论如何不敢买这房子。这可是我一辈子的积蓄啊。公证处感到了自身的责任,他们一方面广泛参与了项目的保险、银行贷款的清偿以及按揭银行的确定等工作,另一方面设立了一个将购房款以公证提存的方式存入的专门账户。
据鹭江公证处调查,造成建设工程“烂尾”的主要原因是一些开发商在项目预售开始后,将预售款做不当的支出和消费,导致在建项目资金出现严重不足。为杜绝以上情况的发生,鹭江公证处采取严格按施工进度支付工程款,所有支出款项均由公证处根据相关协议文件直接支付。但饶健还特意指出,由于我国目前房地产市场的防范和保障机制还存在太多的缺陷和不足,公证介入资金监管并不能保证购房者一定能拿到房子,只是在预售资金的流向上进行控制。
“在法国,公证的作用就是构筑整个社会的信用平台,我们要朝这个方向努力。”鹭江公证处主任苏国强说。鹭江公证处是司法部批准的全国合作制公证处试点单位。公证处成立之初,萦绕在几个合作人脑际的就是如何通过实实在在的公证服务,构建市场信用平台,打破公证在人们心目中“盖章收钱,没什么用”的老印象。为此他们投下了全国第一例公证执业保险,向社会公开承诺错证赔偿,承担民事责任,赢得社会好评。
当前商品房预售中存在的最突出的问题就是预售款缺乏有效监管。厦门各级法院每年受理的房地产纠纷不下千起,且逐年上升。鹭江公证处的尝试,为对商品房预售资金进行监管提供了成功范例,引起了全国的关注。今年3月13日,全国资金监管公证业务研讨会在厦门召开,鹭江公证处的经验成了会议的主要议题。
从2002年1月1日起开始实施的《厦门市商品房预售管理规定》中明确规定,“条件成熟时,符合市政府规定条件的中介机构也可以接受出卖人的委托从事商品房预售款的监督管理服务”,为鹭江公证处的尝试提供了有力的法律依据。