|
||||
谈谈《水费结算协议》涉及的法律问题(一)
吃水用水交水费、供水收水费天经地义。但是部分居民吃水用水却不好好交费,加之供水管道跑冒滴漏及个别偷水行为,水费实收与应收的赤字无法消化,也的确是个长期困扰供水部门的问题。有些新建住宅区实行磁卡计量,先交费买水后通水用水,上述问题基本解决。但大量的原有住宅还不具备全部改作磁卡计量的条件,因此上述问题在这些住宅区一直都是个老大难问题。
最近一段时间,天津市自来水集团有限公司在许多小区都进行了入户更换水表,并作为“乙方”与小区业主(“甲方”)签订《水费结算协议》(以下简称“协议”)。自来水集团公司作为供水一方,为解决用水一方拖欠水费的问题,依据《合同法》有关规定,与用水客户直接签署有关供水合同本来也属正常。但由于自来水集团公司采取的签约形式和提供的《水费结算协议》格式文本内容两方面都存在一些值得商榷的法律问题,致使这份“协议”成为备受居家百姓和法律业内人士关注的话题。
问题之一:该协议以结算为名,实际改变了供水设施的权属;
问题之二:不合理地限制了房屋所有权人的权利,单方增加水表使用人的义务;
问题之三:对有争议的水表,由乙方单方送验的约定,使甲方对检验结果无法监控;
问题之四:非甲方原因(包括不可抗力)情况下水表计量不准时,乙方用甲方最高用水量作为其收费的标准是否公平;
问题之五:该协议书采用的文本为格式条款,按照有关法律规定,部分条款的有效性是值得怀疑的;
问题之六:本协议无任何乙方供水水质及供水服务质量的约定。
本文先就第一个问题谈谈看法:
一、关于供水设施的权属界定问题:
“协议”的第四条“管理权限与责任”中第1款约定:“实行抄表到户后,甲方户内的计量水表作为贸易结算水表,其产权归乙方所有,由乙方按国家有关规定进行维修和更换。”
这里所谓“抄表到户”就是作为乙方的自来水公司挨家挨户将原本属于各家所有的水表更换为乙方的水表,经过这一更换,水表的所有权发生了变化,其结果是房屋产权人在完整的不动产范围内出现了产权不属于自己的部分即水表。如何界定水表的权属,以及水表的权利人应如何行使其权利,都是值得探讨的问题。假如水表如“协议”约定的那样属于乙方所有,而其又占用了甲方的空间,连接在甲方所有的管道上,那么这水表就是附着在他人不动产上的动产,不能独立存在而发挥其功能。因此,乙方不能像行使一般动产物权那样行使其对水表的全部动产物权。也就是说,水表既然是连接在他人管道上,且占用了房屋产权人的空间,则水表权利人的权利及行使均应从属于房屋产权人的权利,而不能倒过来限制房屋产权人的主导的不动产物权。
2、“协议”的第四条“管理权限与责任”中第2款约定:“供用水设施的管理与维护:以乙方设计安装的总水表(或进入建筑物前的自来水阀门)为分界点,水源一侧的管道(含总水表和阀门)及附属设施产权归乙方;另一侧的管道及设施(包括但不限于供水管道、阀门、水箱、水泵、消防设施等)的产权归相应产权人所有。”
按照这一约定,对于由多栋建筑物组成的住宅小区,就会出现如下情况,即原本属于业主共同所有的各个单体建筑物之间的公共供水管道和供水设施,其权利人一下子变成了乙方。问题在于按照建筑物区分所有权的法律原理,未经业主大会合法表决,任何业主都无权单独通过与第三方协议的形式让度这部分公共权利中的任何一部分。现在,自来水公司恰恰是通过这样一种单独与每一业主签订协议的方式无偿地取得了业主共有权利中的一部分不可单独让度的权利。