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日前,期望根除房地产销售中“面积糊涂账”的一场研讨会举办,针对目前购房交易过程中,购房者只知道自己房子内的权益,而自家房子之外的公共部位则一无所知的现状,华远新时代、北京建筑设计院、李文律师事务所共同推出了“房地产物权管理计算办法”。相比于律师推出的维权204条,以及有项目推出的“按使用面积”售房,该“计算办法”的用意,显然在于面对购房纠纷,既要治标,也要治本。
该办法像砍刀切瓜一样,把商品房公共部位的权益问题,分得一清二楚。参与研讨会的国土房地局的各处处长对该办法予以了评论,“一分为二”似乎是共同论调,这种探讨利于促进商品房销售管理,但基于我国土地管理的基础较薄弱,把住宅物权切分得一清二楚,目前条件还不具备。
该研讨会的组织者华远地产老总任志强认为,目前普遍存在的入住纠纷,实际上问题在于商品房的物权不清晰造成的。在产权证上,只标明了这套住宅的面积是多大,但公用部位的权益问题却没有标明,一旦买了房,这个小区的地下车库、绿化、围墙就属于这个小区的购房者共有,购房者凭什么不应当明细这些权利呢?反过来,如果购房者对自己拥有公共部位的权益可以量化计算,那他有什么理由不缴纳物理管理费呢?实际上,经过计算,这些公共部位的权益,完全可切分成多少分之一,写在产权证上。
目前,一个新建社区内的部分建筑,是属于必须上交主管部门的,如学校使用权归教委、商场超市使用权归商委,居委会占用面积为90平方米,是社区总面积的0.9%。而如地下车库、公共过道将分摊到每套房的建筑面积中—许多入住纠纷产生的原因在于,一些项目把车库分摊后,仍然收取月租,而这些租金就悄然由开发商占有,合理吗?不合理。实际上出租收益应该在去除管理成本后归社区的共同业主所有。问题的关键在于,商品房销售中哪些面积要上交主管部门?哪些面积可以分摊?分摊到每户是多少?分摊系数怎么算?现在基本上就是一笔糊涂账,而华远与北建院联手完成的“计算办法”,则详尽地列出商品房销售时如何计算面积分配的公式。
要是一个小区的权益划分能掰得这么清楚,所谓的入住纠纷也就能灰飞烟灭了。然而,目前的许多现实条件使土地及房屋的物权划分无法一刀切。国土房管局局长苗乐如指出,土地权属不清晰,是由于过去土地工作基础薄弱造成的,比如一些农村集体用地的权属界定,工作量太大,一直未能顺利推展。谈到小区公共设施的权属划分,现实状况如水、电、气、热的权属划分,目前尚不现实,因为水厂、电厂的权属是无法像股份公司那样可以分割清晰的。因此房地产物权归属的划分,尚需在尊重历史现状的情形下展开研究。
与前一段时间热炒的“购房维权204条”以及“按使用面积售房”相比,此次推出的“物权归属计算办法”显然站在了较高的学术层面。任志强在致开场白时说道:“204条解决的只是房子上的问题,而没有涉及房子以外的问题,没有把问题说到根上。”