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“因商而住,因住而商”——虽说城北在人们心中一直都是居住大社区,但其中已开始越来越多地夹杂进商务气氛——早晚高峰,西装革履、夹着公文包,从一栋栋楼中三两成群结伴而出的上班族并不鲜见,商住两用楼在亚运村“扎堆儿”已成了不争的事实。
价格成为致命诱惑
商住楼之所以能在房地产市场上“独领风骚”,最致命的诱惑仍离不开一个“钱”字。
目前的商住两用楼开发商的普遍做法是将土地使用用途列为“住宅”,这样就使每平方米的土地出让金节省了800元左右,大大降低成本之后,售价自然也比写字楼便宜得多。据了解,商务环境浓厚的东部地区和写字楼紧缺的中关村,高档写字楼的价格均在每平方米1200美元以上,而亚运村的商住两用楼价格却基本上维持在8000元左右;再举一个例子,CBD国贸每月每平方米的租金是36美元,而亚运村天创世缘一套130平方米的房子月租金在8000元,合每平方米60多元人民币,租金相差4倍多!很多小公司没有雄厚的经济实力,面对CBD和中关村“寸土寸金”,他们自然而然地把目光投向了环境、交通、形象都不错的亚运村地区,于是随着市场的需求,亚运村越来越多地出现了商住两用楼,而且形成了供需两旺的景象,怎一个“红”字了得。
亚运村为城北商住热地
社区环境成滋养商住的“温床”
亚运村不错的硬件条件支持着商住两用楼“羽翼渐满”,风林绿洲总经理周伟峰认为,亚运村知名度高,周围的生活配套比较完善,物业产品的档次不低,价格又不贵,非常适合看中面子实力又有限的中小企业发展。于是自汇园公寓之后,亚运村出现了不少的商住两用楼。
汇园公寓开商住先河
亚运村的商住“风”首先是从汇园公寓“刮”起的。亚运会结束之后,作为运动员公寓的汇园公寓又找到了“新婆家”——很多中小公司把它作为了自己的创业基地,于是在商务占绝对优势的情况下,汇园公寓渐渐演化成了准商用楼,纯居住的人已经微乎其微。
市场稳定商住位置
天创世缘的一位负责人说:“市场的力量可以改变一切”,他透露最初天创世缘是冲着纯住宅“奔”去的,但后来发现这里的商用需求特别旺盛,很多企业都在这里寻觅办公地点,于是他们才改变了方案,让外立面和公共装修部分尽量与写字楼靠拢,主动去迎合多数业主的需求。其实,不管产品定位是商还是住,安立路两侧的项目都在被商用占据,新荣家园、华汇公寓、天创世缘和安惠北里等,商用的比例在逐渐抬高。
商与住应“各自为政”
亚运村让老商住走开
不过,随着住宅商用的比例日益提高,商住两用楼也在日益明显地暴露出问题,突出表现为:在使用功能上,商与住存在着很大矛盾,混杂在一起会出现很多弊端。比如安全问题,公司的来往人员比较混杂,必然对居住业主形成安全隐患,再比如,办公对电梯、小区环境的损害度要高于居住,平摊物管费和维修费也很不公平……
以亚运村典型的商住项目天创世缘为例,整个小区商与住完全混杂,虽然商用率已达到70%以上,但仍有不少住户。走进天创世缘的小区,记者没有受到保安的任何阻拦,送快递的、搬家公司的、卖纯净水的、遛狗的,搅得小区内熙熙攘攘。到了下班时间,更有成群的人从楼里涌出。旁边的新荣家园倒是一片祥和,但从窗户上帖着的“律师咨询”“美容讲座”“空调销售”等标语上,也可以轻易嗅出商用的味道。
商住两用楼本来就是个矛盾体,如要解决两者的矛盾,就应该“商”与“住”分开管理;比如说划分为两个独立的区域,单独设立出入口,道路完全独立等。
这方面,冠城园的做法非常值得借鉴,它将“商”与“住”完全分开,商用楼部分完全按照商业用地规范操作,而住宅部分则拒绝商用的“侵入”。风林绿洲也将推出商用楼部分,周伟峰透露,商用部分将按照写字楼的模式打造,不同的是会增加灵活性,使楼层与楼层之间可随意连通,方便公司的跨层购买。他还说将增加会议室和餐厅等“服务层”,使各公司不必单独购买会议室。商用部分与住宅部分将完全隔离,不会互相干扰。
只有有序规划、有效管理,才能尽量避免商与住的矛盾,也只有这样,亚运村这个大居住区才会不贬值。