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3-5年终结商住:东区商务公寓替代中档写字楼
而今CBD无疑是北京最成熟的商圈,这里写字楼、高档公寓云集,但是商住楼在东部势头却不如中关村那样强,难以成为东部市场主流。
分布零散,依附于大商圈
商住楼,或者叫商务公寓,或者叫“公司公园”等等,虽然名目不一而同,其实质却是一样的——可商可住。现代城SOHO可以算是东部第一个商住楼项目,SOHO,即smole o office,home office的缩写,意思是在家办公,它强调的还是“家”,只不过入住之后,家的意义已经完全没有了,如今现代城SOHO的氛围已经完全是一个写字楼。之后建成的数码01大厦则是纯粹的商务办公楼,只不过立项为公寓而已。
目前东部在售的楼盘,真正是商住两用楼的只有两家:位于朝阳门外的蓝筹名座和东四环与朝阳路交口的住邦2000。其他类似建外SOHO,旺座中心等虽然也可商可住,但还应归于高档公寓一类。
总体看来,东部已建成和在建的商住楼项目分布比较零散,它们一般都依附于一个大商圈,如东直门商圈的东方银座、house.sina.com.cn/exhibit/594.shtml target=_blank>house.sina.com.cn/exhibit/594.shtml target=_blank>元嘉国际公寓,朝阳门商圈的蓝筹名座,CBD的旺座中心、蓝堡等。它们的建筑规模普遍较小,一般不超过10万平方米,往往是由一栋楼或几栋连体楼组成。
价格实惠,适于中小企业
其实,以往在写字楼供应较少的情况下,许多公司都选择了酒店或者高档公寓作为办公场所,东部早期开发的高档外销公寓很多,目前仍然有一些中小型公司选择纯居住型公寓办公,比如,东湖别墅、聚龙花园、美惠大厦等,不过,随着写字楼供应量的增加,在东部这种情况已经逐渐减少。
在东部选择公寓办公一般出于两种原因:一是位置,一是价格。与写字楼相比,公寓一般都不临交通干道,不易被人发现和认知,在交通上也不如写字楼便利。但是,由于它们又处在大商圈里,与周边众多写字楼联系紧密,而价格却比写字楼低很多,象现代城的租金就比国贸要低近2倍,所以对于许多中小型公司来说很合适。
对于消费者来说,目前在售的商务公寓价格普遍在1万元左右,与写字楼售价相比低很多(东部写字楼售价最低也在1200美元以上),甚至比一些高档外销公寓还低。而从产品设计上看,这些楼盘普遍都将“商”、“住”作了严格区分,商用变得更容易,未来的市场前景较好,所以普遍卖得都不错。其实如果按区域平均价格来算,这些楼盘的售价并不低,开发商也都能获得较好的收益。
功能矛盾,不宜大量开发
'商”与“住”的矛盾是很明显的,无论是建筑本身、物业管理,还是使用习惯上都存在根本冲突,从目前高档公寓的出租情况来看,如果有较多的公司在里面,选择其作为住所的人就会减少,会慢慢变成一个实质上的办公楼;如果里面居住的人较多,形成的环境就会自发地抵制办公者进入。
目前商务公寓的开发商大多已经意识到了“商”与“住”的根本不同,象住邦2000就完全拒绝“居住”,建筑本身从外观到内部配置都是按照写字楼的标准设计的;蓝筹名座也将“商”与“住”限制在不同的楼座里,以避免日后使用上的冲突。
其实,从目前商务公寓的供需情况来看,它们往往是一种权宜之计、无奈之举,由于国家对写字楼的开发建设限制较多,前期开发费用较高,同时银行按揭政策对写字楼也不支持,所以只能以商务公寓的形式来代替写字楼建设。实际上,市场真正缺乏的是那些交通比较方便,户型不太大,价格不太高的次甲级写字楼。