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经过2001年蓄势调整的深圳楼市确实迎来了一个“大年”:
深圳市统计局日前发布的信息显示,今年上半年,房地产开发投资高速增长,成为深圳市固定资产投资增长的助推器。据统计,上半年深圳市房地产开发投资164.7亿元,同比增长20.9%。
这一组数字诠释出深圳房地产业的活力,连续5年的高销售增长率,使深圳房地产市场呈现了一派火爆的景象。2002年上半年,豪宅的层出不穷更是彰显了发展商们对市场前景的信心。然而,记者在采访时发现,正如荔枝的丰收并非给每一个果农带来喜悦一样,在繁华瑰丽的背后,潜伏着一些压力和隐患,最为明显地表现为结构失衡,大量豪宅不约而同地集中亮相,争夺市场的竞争愈演愈烈。
如果说2001年是深圳地产的“大盘年”,那么2002年的深圳地产可以称作为“豪宅年”了。面对这种新态势,有人甚至提出,深圳是否会真的会应验房地产步入“冬天”的预言?2002年会不会成为我们不愿见到的地产“拐点”?
深圳豪宅市场预警
豪宅,无疑是时下深圳地产界最具煽动性的字眼。尽管对豪宅的理解有多种版本,从约定俗成的角度而言,深圳人基本上将均价在10000元/平方米以上、具有丰富人文内涵的楼盘定位于“豪宅”。翻阅楼盘广告,各种美轮美奂的词语和文字注解着楼盘的“豪气”。楼市各种广为流传的说法演绎着豪宅的神话:某豪宅尚未正式推向市场便被认购一空;某豪宅销售速度惊人,初次涉足的地产商欣喜之余,不禁惊叹深圳人的消费能力“深不可测”;某豪宅开盘月即成封盘月……似乎对豪宅市场的忧虑多少有些杞人忧天。
那么,到底市场真实的情况是怎样的呢?
深圳中原地产研究表明,在市场供应方面,2002年上半年深圳楼市的供应量几乎接近400万平方米,但从市场上在售的300多个楼盘的销售量来看,排在“销售龙虎榜”前15位的楼盘销售面积占到总量的27.1%,参照中原代理30多个楼盘中入榜项目及销售业绩,入榜的前15个楼盘销售面积约为67万平方米,由此推算全市上半年的销售面积仅有240多万平方米,比上年同期有一定程度的下降。供应市场火爆,销售市场下滑成为上半年明显的事实。
市场供应区域高度集中成为今年楼市的一大特色,今年豪宅的推盘量几近三年来的高峰,主要分布在福田、南山两区,由西向东沿深圳湾海域、香蜜湖直至市中心区。香蜜湖、华侨城片区上半年推盘量最为充足,而下半年推盘中心必属中心区无疑。
面对面竞争是今年楼市的最显著的一个特点,不少同一片区、同一档次、同一定位的楼盘展开正面交火,好不热闹。星彦地产的有关人士指出,前后海及红树湾片区近300万平方米、中心区约100万平方米、香蜜湖农科片区约80万平方米,共约400平方米的规模,在接下来的一年内在上述三大豪宅集中的片区推出,大户型豪宅蜂拥而上,供应量明显更加失衡。据星彦地产初步估算,今年推出的项目中,150平方米以上的大户型推出量将超过200万平方米,按往年大户型需求量约50万平方米来看,今年对大户型“豪宅”而言有可能成为灾患之年。
从市场成交的情况来看,深圳近年二级市场住宅销售总量也大致400多万平米,加上三级市场总量也不过500万平米上下,由此可以预想到市场供应的巨大压力。
豪宅市场如履薄冰
豪宅作为房地产高端产品,如果仅仅依靠10%左右的高收入人群和一部分二次置业者是无法消化现有供应量的,这势必需要依靠外销。因此,出现了“豪宅必外销”的现象。事实上,我们发现港人在深置业其实比想象中更为谨慎。
一位著名品牌地产公司董事长坦言,2002年深圳豪宅推出量大且集中上市,竞争空前激烈,许多项目的发展商其实已有一种如履薄冰的感觉。如果对实际消费能力和有效购买取向进行过于乐观的估计,很有可能导致深圳房地产市场的无序竞争,“透过深圳楼市现今满目豪宅的繁华背后,我们感受到了浮躁的气息”。
深圳地产商对“豪宅”情有独钟,不外乎三个原因:1、追求高利润随着房地产市场渐趋成熟,被誉为“暴利孤岛”的地产行业利润不断下降,卖“豪宅”才会有机会赚到大钱。另外,一些前期销售较为理想的楼盘发展商冲昏了头脑,将价格直线上调,导致价格高企;
2、土地成本增加从去年开始,深圳市土地出让采取招标或拍卖的形式“阳光操作”,在这种情况下,圈地成本自然今非昔比。由于拍卖所得地价和开发成本的不断走高,开发中小户型普通住宅已进入“微利时代”,这也是致使许多开发商不约而同走上高档楼盘开发之路的重要原因;
3、品牌建设需要不少地产商赞同“品牌主唱未来地产”的观点,高价优质、富有内涵的项目无疑是衡量品牌度的重要指标之一,所以地产商便对“豪宅”建设趋之若鹜。
因而,豪宅市场的繁荣多少有些“一厢情愿”。通过细分市场不难发现,深圳豪宅一方面盲目建立在“地段豪宅论”的基础之上;一方面特别植根于品牌发展商“刻意大手笔”心态之中,相比之下,对消费群的承接力估计不足。那么,深圳豪宅市场的消费潜力到底有多大?
“深圳豪宅明显供大于求,豪宅开发热要拨一些凉水。”深圳中原董事长赖国强分析指出,“据我们研究和销售实践表明,能够承担100万元以上的潜在置业者只占到总体的1成左右。如果按每年有10%的比例来估计豪宅的消化量,深圳每年豪宅成交量在70万平方米左右。然而,市场供应量这几年持续在百万平方米以上,特别是今年,豪宅供应量远远超过有效需求。”
豪宅供应量的大量积聚,下半年的“秋交会”和“住交会”有望成为“豪宅”总体爆发的时机,豪宅大战可谓呼之欲出,不少业内人士认为,规模巨大的豪宅大战将在8月份即进入全面搏杀期。
豪宅市场迈步何方
面对上半年定位“豪宅”的项目屡见不鲜,业界人士甚至发出要“崩盘”的警告,这绝非危言耸听。据了解,一些地产公司已经把原计划今年下半年开发的项目推迟到明年,下半年开发量较大的盐田等片区的部分地产商更显得忧心忡忡,举措小心谨慎。昔日“老死不相往来”的地产商开始互相走动,交流对大势、片区信息的看法,并认真研究市场的承接力,细分客户的层面,力争避免在项目的品质定位上缺乏固定客户群的针对性。
从楼盘销售看,虽然深圳仍然能够保持一定的消费能力,但是在市场供应基数增大的情况下,市场消化能力已经有了一定程度的下降,并在无形中拉长了消化周期,从而使整个市场的价格出现下滑,从卖方屡屡推出的优惠政策可以看出,而消费者也更加注重实惠,注重物业保值增值的潜力。在这种形势下,房地产市场才真正开始由“卖方市场”向“买方市场”过渡。
目前房地产供方市场的主流产品与需方市场的主流客户之间存在着矛盾。绝大多数的首次置业者的确是需要精品住宅,但并不是“豪宅”,虽然他们越来越注重居住的环境质量和舒适度,但价格仍然是他们要考虑的重要因素。
豪宅充斥市场只能说是一种结构失衡的市场现象。其实,真正大有潜力可挖掘的是中档住宅。据戴德梁行最新研究表明,深圳中价位住宅需求仍是主流,而且“中层次消费者的购房能力很容易激活”。具体而言,深圳楼市户型价格方面,中、大户型的偏高档住宅供应密集,对比过去三年的需求调查结果显示,三户仍是住宅主力需求户型,买家仍倾向于购买5000元/平方米左右的住房,对中价位住宅的需求仍是主流。戴德梁行有关人士强调,结构调整有望是下半年的一大特色。
即使发展商立足在豪宅市场“掘金”,也要在产品上下大功夫,作出有特色的精品。深圳一些豪宅开发商并未真正用心,产品的多元化不足,深圳豪宅绝大部分限于均价每平米8000-10000元、户型面积130-180平米的尺度空间范围内,容易形成产品恶性竞争。有人甚至预言,大户型豪宅价格在年底将面临一场惨烈大战,降价的命运无法逃避。
真正的豪宅应该是超然于“大战”之外的,置业国际有关人士认为,深圳之所以出现“豪宅大战”,是因为豪宅“同质化”严重,开发出的多数所谓“豪宅”产品流于一般,缺乏真正独特的个性。“现在不少深圳豪宅,只能算精品住宅或高档住宅,离真正的市场需要的极品住宅还差得很远。”
置业国际有关人士介绍,在营销实践中,他们发现销售错位使豪宅市场步入误区。一些发展商置楼盘具体情况于不顾,一味猛打″豪宅牌″,把本应定为面向白领、金领、中小老板等为主导客户的楼盘包装成为″豪宅″,使产品本身质素与推广的形象之间千差万别,最终得到的,只是“热闹一场”。理智的发展商要保持一种端正的心态,首先苦练“内功”,把产品品质做得扎扎实实,定位也能更客观、准确些。
深圳楼市结构失衡的问题早已引起一些业内人士的关注,地产界人士茅巍最先公开提出“深圳豪宅大塞车”的观点,在论及“豪宅问题”时,他认为,深圳地产供应总量应属正常,但确实结构不够合理,这样下去,降价不可避免,明年会更加明显。解决豪宅问题,不妨打开思路,“深圳楼市要面向全国,不仅要大力吸引港人置业,更要让北京、上海、温州等地的人到深圳购房”,只有这样深圳地产这块出彩的“蛋糕”才能做大、做实。豪宅充斥市场只能说是一种结构失衡的市场现象。其实,真正有潜力可挖掘的是中档住宅。研究表明,深圳中价位住宅需求仍是主流,而且中层次消费者的购房能力很容易激活。