|
||||
车位问题突然站在房地产面前,形势发生很大变化:首先是关于车位的投诉有越来越多之势,其中不乏知名发展商开发的豪宅;其次,车位成为房地产特别是高档住宅销售的重要指标;再次,车位揭示的房地产与汽车的关系,由于呼啸而来的汽车·房产个人消费时代变得空前“暧昧”,引起学术界关注。在这样的背景下,关于“明天,我们的车停哪里”的急切发问从一开始就具备了社会的意味。因为住宅车位问题的解决已超越房地产行业自身能力,它需要的是魄力或者眼光,细枝末节的修补已无济于事。
关键是突破
法律研究人士会说,依现行法律,车库或车位同房屋是不一样的,车库或车位不能独立于房屋(“主物”)而存在,对“主物”的权利可以独立转移,对“从物”的权利只能随对“主物”的权利转移而转移。因此,对车库或车位以及小区内的任何其它附属物的权利,只能随房屋的出售而转移,不能独立地出租、出售或收取某种名目的费用。
还会说,在小区房屋全部售出之前,对车库或车位等“从物”的权利是业主与开发商共有,而随着入住业主的增加,业主对“从物”的权利所占比重也逐步增加,直至小区的房屋全部售出,小区的“从物”即全部为小区的全体业主共同所有。所以,即使从“从物”不能被独立处分而言,即使没有业主入住,开发商也不能将“从物”独立出售、出租或收取费用;从权利共有的角度来说,在有业主入住以后,开发商也不能擅自处分“从物”。
但,在现实面前,这些法理竟显得力不从心。
比如车位买卖。今年初地产界爆出几单因车位问题遭遇业主大规模抗议事件,表面上看似乎发展商利欲熏心,本质上却指向“车位买卖合不合法”这个长期以来困扰发展商及业主的问题。
再比如说,如果法律明确规定:“地下车位归业主所有”,将会怎样?现实是:目前地下车位归发展商所有。
作为政府,应考虑社会效益,鼓励发展商多建车位。“现实派”认为,从公平交易角度来看,对现有车位的权属,维持比变更更符合公平原则。理由是,在双方交易的时候,这个条件是一个前提,成交的价格亦与这个前提是分不开的。“成交以后,如果要改变这个前提,对发展商有失公平,这道理如同发展商单方面改变公共设施,对业主不公平,是完全一样的。”
另外,发展商既已将地下车位计入收入,也就向政府缴了税。如果这部分权益改成业主的,势必涉及到政府退税的问题。
法律不是宗教经典,要解决社会上的实际问题,突破是条好出路。
城市“脾性”一斑窥豹
由于国家目前未单独就车位产权问题作出规定,此次聚焦车位问题,国内几大城市的“脾性”却也令人有耳目一新之感。
在上海,车位一直可以办理独立产权。2002年2月6日上海市房屋土地资源管理局出台文件,明文规定地下车库可以申请预售。
在深圳,《深圳经济特区房地产转让条例》第13条规定:房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的,停车场、广告权益随房地产同时转移;有特别约定的,经房地产登记机关初始登记,由登记的权利人拥有。
由该规定可以看出,房地产商与客户可以对停车场作特别约定,停车场可以办理产权的初始登记。
谈及“上海政策”,记者此前接触的多位知名发展商老总难免流露出向往之情,而对“特区条例”多有针砭。他们认为,敢闯的深圳人没有理由落步于上海,在高层住宅成为一大流行街景的深圳,越早梳理好车位产权问题越好。
一种较为一致的声音是:发展商愿意为地下停车位补交地价。
理论上说,假如地下停车位可以计算在土地容积率里,即可取得土地使用权份额,可以取得房地产权的产权登记。通俗一点讲就是,地下停车位支付地价后,将不再是商品房的“从物”而是“主物”,可取得房地产的产权登记,可以分割、发售。
上海、北京等地迈出了这一步:将地下停车位建筑面积计算在容积率中,支付地下停车位的地价,经办理相关法律手续后,房地产商可以发售停车位。这一步在“变化比计划快”的当下,对于未来城市经济发展而言,意义不可估量。
不能再等了
据了解,深圳目前机动车的年增长率达25%,停车位的增长率却仅有15%。最新的数字说,深圳现在平均每天有500辆新车上路,机动车保有量已经超过55万辆,车位却只有16.5万个(含机关、企事业单位内部车位),平均每3.3辆车才有一个停车位,比例严重失调。由于停车场依托的场地、建筑等属有限资源,今后的增长肯定还将落后于机动车增长,因此,深圳将面临越来越严重的停车难题。一种“危言耸听”的观点说:停车问题已成为影响深圳经济发展的大事。
细心的房地产从业人士留意到,近年来,包括美国、日本、法国、德国等发达国家在内的停车行业协会,纷纷对深圳停车市场“探头探脑”,国际资本和先进技术的强势介入味道“有点浓”。公开的消息说,这帮“大鳄”意在东门、华强北商业圈等商业店铺密布的地点进行资本“轰炸”和技术“表演”。
发展商如果想从中分一杯羹,政策开不开口至关重要。
有识之士指出,住宅车位问题应该尽快纳入政策管理轨道,否则难以避免引发新的社会难题。
国际城市的经验是,停车问题越早解决成本越小。
比如说东京,目前每千人拥有车辆在300辆以上。而实际上从千人拥有40辆开始,东京对停车问题就极为重视。更值得一提的是,由于法律规定明确,东京的车位需求从隐性转向显性,从潜在市场变为实际市场。有过东京生活经验的人都知道,给车子找个歇脚的地方,跟人要有住房一样重要。
道理谁都懂:停车难题不解决,就会牺牲城市整体形象和道路交通秩序,一个城市的有限空间因此也很难高效地利用起来,最终,汽车容量变小了,可持续发展将受到阻滞。
深圳可不可以有眼光些,有魄力一点,不学东京至少也可以“偷师”一回上海?毕竟,买车买车位,停车场市场才能发展,发展商才有兴趣建停车位,也会有更多的社会资金投向停车场建设,就能形成良性循环的格局,私家车越多,停车的地方也越多。