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-“珠江骏景”南国风情街招商当天,42个商铺吸引了680个投资人前来竞争,仅仅40分钟就售出40个商铺,平均1分钟售出1个商铺;-“世纪城”地下不夜城,总建筑面积4万平方米,不到100天销售一空;-“怡景园”老番街招商的消息传出后,投资客连夜排队拿号等待认购;-一个个社区商铺招商的火爆场面,引得不少投资人把目光转向“社区商业”这块诱人的“奶酪”,殊不知——社区底商≠社区商业
社区底商和社区商业是两个不同的概念,社区底商是物业范畴,是相对于建筑类型而言的,一般指住宅、公寓等物业作为商业、服务业设施的底层建筑,是社区配套组成部分;社区商业是一种有别于城市的区域中心商业、SHOPMAII大型购物中心、特色步行街的商业业态,它是一种有很强的地域性、为本地区居民服务的商业模式。二者的区别,形象地说,社区底商就好比一个容器,社区商业则是容器里装的水。当然,二者之间有不少重合,就像酒瓶最适合装酒一样,社区底商很容易成为社区商业的一部分,社区商业常常以底商为重点区域。它们有可能完全重合,也有可能部分重合,像一些毗邻交通要道、繁华地段的社区底商,它就不仅仅是社区商业,还是城市商业的组成部分(如“珠江骏景”的南国风情一条街);社区商业也可以不在社区底商里,而在社区建成一条独立的商业街或一个集中的商业区域(如“嘉铭园”的梧桐大道),甚至在某住户的家里。
社区商业与社区地产同甘共苦
现在城市居民对社区商业认识的发展是相对滞后的。比如三里屯“酒吧一条街”,许多居民认为它扰民,不停地投诉。之所以会出现这种现象,是因为他们没有认识到一个知名社区商业给该地区的房屋带来的升值潜力和附加价值。就因为“酒吧一条街”在三里屯,所以在三里屯的租房的人才比以前多了;因为“酒吧一条街”在三里屯,二手房上市交易评估时,这里的房子才比别处要贵。
在美国,如果某一社区的商业下滑,该社区的居民会自发地组织起来捐款重新装修店铺、自觉在本社区购物,为挽救社区商业的繁荣尽自己最大的努力。因为大家都知道,社区商业的萧条将直接导致社区物业的贬值,给自己带来巨大的损失。像“华普”超市的火爆与写字楼、公寓的租金和出租率的走高,“恒基中心”写字楼租价与商场的兴衰同起伏,“万通新世界”写字楼租价与商场的定位共高低。
所以,社区商业价值的体现要从两方面来看,一个是自身经营价值和出租价值,另一个是对居住物业的价值的影响,这个影响有可能是正面的也有可能是负面的,这几个价值是相互影响,一荣俱荣,一损俱损。
投资忠告:“软硬”结合、非专慎入、适当“留白”
就投资者而言,若想将实际的投资转化为现实的收益,对底商“软”、“硬”环境的考察是必不可少的。所谓“软”环境是指开发商对于未来底商的商业类型如何规划设置,这直接关系到底商的商业形态及投资者切身利益;所谓“硬”环境主要指底商的设计,底商设计的合理与否,也会影响到底商的经营运作。
北京工商大学商研所的所长陈及教授认为,在设计底商面积的时候,要注意经营上一些特殊要求,即应该有一定的弹性,要方便投资者进行改造。假如说底商分户墙设计都是承重墙,如果承租人要扩大面积就面临很难调整。另外在底商建造的过程中,要注意保留充足的车位;底商的层高要区别于普通住宅,4米以上比较理想;两层或以上的底商,要预留室内楼梯;层与层之间的贯通要灵活;最重要的是底商的开设不能影响到小区业主的正常生活,要充分保证业主的私密性。
威格斯中国有限公司总经理李忠认为,与投资商品房相比,社区商铺投资有其特殊性和专业性:
1.风险大。房子如果租不出去可以自己住,而商铺租不出去就只能砸在手里,很难另做它用。
2.挑选更复杂。社区商铺投资既要看“地”,又要看“铺”,还要看“商”。看“地”,就是要判断商铺所处的社区的地段有无发展潜力;看“铺”,则是在所有商铺中选出位置、面积、采光、配备等等诸多方面适合营业要求和该区域需求的最佳铺面,同时还要符合自己的资金实力;看“商”,科学的商铺营销链应该是:发展商——投资者——经营商家——消费市场,这样一个完整的综合体系。商铺营销首先必须考虑消费市场,只有准确、恰当的商业经营定位,商铺才能生存与发展,经营商家才能赚到钱,投资者才有回报。还有,考察商铺的管理者有无管理能力、经验等等。
“珠江骏景”南国风情街租务部吕蕊介绍,经营新商铺,一般要经过两年至三年的过渡期。为打消投资者的顾虑,满足社区配套服务功能,租务部特为投资者制定了“无忧投资计划”,其中承诺:租务部免费为投资者代理租赁业务,对提前租赁进驻的商户免除一定的租金,且保证第一年的租金回报不低于总投资的9%。
近来,不少项目的商铺销售极为火爆,甚至有的销售率超过100%(连走道都出租了)。威格斯中国有限公司总经理李忠还指出,这种现象不正常。宾馆的最佳出租率为90%,超过这个比率就容易出问题。这是因为宾馆的人员配备、设备运行、房间使用不可能满负荷运转,应该有一定的商业空间留白。如果出租率达到100%,一旦有人员缺勤、设备故障、房间维修等突发事件出现,宾馆将无一点迂回、挽救空间,每年旅游旺季带来的人满为患就是一例。同样,当商铺的出租率高于100%,过分拥挤的购物环境不仅使整个商业品质下降,而且无法开展促销活动,久而久之,最终导致该地区商业的没落。因此,在规划、招商过程中应该适当地留有空白,欠着点。