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近期,业内人士讨论较多的莫过于曾一度被认为会烂尾的位于京东的中国第一商城被一家房地产公司接手,第一商城能否东山再起成为人们津津乐道的话题。其实,在第一商城之前,已经有过出现危机的楼盘在重新包装、重新注入新鲜血液的前提下取得了不错的效果,目前,许多方面都在关注着第一商城的动态,无论它未来成功与否,都会对“问题楼盘”的走势带来借鉴作用。
第一商城重整旗鼓
7月1日,魏公元鼎正式接手第一商城,业界正怀疑其能否将该项目“救活”的时候,魏公元鼎的开发商却在短短的15天里用事实说了话,并使第一商城于7月15日正式开复工。魏公元鼎的开发商同时承诺,第一商城一期工程在今年年底全面交工。
记者了解到,由于第一商城原开发商在2001年6月底不能如期支付建筑商的工程款,被迫停工至今。因此,在外界的眼里无论是谁接手第一商城,首要解决的问题就是使该项目能够尽快地开复工。据魏公元鼎的开发商介绍,该公司介入第一商城可概括为8个字“收购控股,托管经营”。事实上也就是将第一商城的经营权牢牢地掌握在自己的手中。魏公元鼎出资收购外方70%权益,取得对第一商城的控股地位,承接债权债务,实施公司重组。公司将把第一商城重新进行定位、包装,并和老客户取得沟通,用不了多久,第一商城将以崭新的形象出现在北京买房人面前。
问题楼盘东山再起有先例
问题楼盘的产生一般出于两个原因:一是后续资金缺乏,如果不能在短期内筹措到资金将会烂尾。这种烂尾楼盘在全国有很多,北京郊区也有不少,据了解,一些开发商对市场前景盲目乐观,往往只拿出几百万元就敢投资几亿价值的楼盘,一遇到经济动荡,或者融资渠道受阻,项目非常容易搁置甚至烂尾。第二种情况是项目受到业主乃至媒体质疑,在业界造成不良口碑,使买房人对项目失去信任感,从而造成项目销售遇阻。
作为北京房地产市场上知名楼盘,曾经创造过辉煌、经历过失败的玫瑰园是问题楼盘先衰后盛最好的例子。玫瑰园副总王建新在接受记者采访时说,1995--1996年,由于前玫瑰园的开发商遇到了资金短缺、迟迟不能交工的窘境,直至1999年,新公司希森集团通过竞标取得了玫瑰园的开发权,通过一系列措施,在短短一年内,使玫瑰园迅速走出低谷。首先,通过注资对玫瑰园的规划、设计、整改,将已经落伍的旧设计推翻,引进先进的建筑、设计理念,在品质上赶上了同时期的优秀楼盘。其次,也是最重要的一点,重拾买家信心。由于先期购买玫瑰园的客户大多是一次性付款,长达六七年之久都无法入住。由于原来的开发商已经破产,客户的购房款按理说已经打了水漂,如果按照债权比例分配,这些买房人只能拿回购房款的42%。但新公司并没有将这些老客户抛弃,而是宣布这些客户的购房合同依然有效,新公司为这些客户承担58%的风险,仅此一项,新公司损失达到了1个亿。
王建新说,像玫瑰园、第一商城这样的项目,出现问题并不是诸如质量问题、规划设计问题使得房子没法住,而是在资金上、入住时间上出现问题,但并不足以“致命”,因此,只要新接手的开发商对症下药,不仅能使问题楼盘得到正常运转,就是对新公司的开发能力也是一个考验,“连濒临烂尾的楼盘都能做活,别说其他楼盘了”,这无疑是最好的宣传。
问题楼盘“咸鱼翻身”的条件是什么?
没有任何一个房地产企业会接收一无是处的问题楼盘,对于利润的追逐是每一个商家的目标。什么样的问题楼盘会有翻身的可能?第一商城的开发商接受记者采访时表示,如果按照正常手续,目前在CBD地区拿地,别说是两亿元,就是4亿元,都不一定能在第一商城这个位置拿到这样完整的土地。因此第一商城虽然在业界被看作是一个“烂盘”,但是还有不少开发商虎视眈眈,只不过是让魏公元鼎捷足先登了而已。看来,问题楼盘要翻身首要条件就是先天条件好,有足够的潜力。像第一商城只是一期遇到麻烦,但它的二期有将近40万平方米的规模,新接手的公司完全可以背负一期的损失,在二期甚至三期上打一场翻身仗。
当然更重要的是弥补项目在买房人心目中留下的阴影,尤其是已经签订合同的老客户。好在几乎所有的问题楼盘接手者在这方面都予以了足够重视,将前期客户的损失记在了新公司账上,为重拾客户信心打下了良好的基础。