|
||||
随着房地产行业的规模性发展,住宅商品化的提高以及入住高峰的来临,物业小区迅速发展,房地产开发商、物业公司与业主之间的纠纷也随之增多。日前,中国消费者报、北京消费者协会、北京房地产促进委员会、北京汇佳律师事务所共同组织了“规范物业管理服务与维护业主权利研讨会”,就物业管理方面存在的问题及原因展开讨论。
物管的法律机制问题已经到了需要认真思考的时候
江平(著名法学家)
物业管理的法律机制问题现在已经到了需要认真思考的时候了。因为在购房的纠纷里面,通常会遇到两大问题:一是买房以后涉及到产权证、房屋面积和其他的纠纷越来越多;另外一个就是物业管理的纠纷越来越多,甚至出现了殴打伤人的严重事件。
从法律规范的角度来看,目前物业管理方面的法规制度不太完善,不太详细。已经制定的物权法中,只对区分所有权后而享有的权利作出了一些规定,这种模式在《民法》里面也只是笼统的规定。
虽然现在北京市有了一些新的规定,但是这些规定属于地方性法规,目前还不能作为全国法院判案的依据。如果法律规定的比较细致、比较好操作,那么这样的规定能够诉之到法院,就可以纳入正规。
现实情况是,我们的一系列问题都缺少法律的明确界定。任何东西没有程序化就不能成为法律,民法必须把它细化且有权威性。法律应该在考虑保护双方各自利益均衡的条件下,明确规定在什么情况下承担什么样的责任。如果以此为契机,进一步扩大物业管理规范,将是解决当前问题的一个好办法。
物业公司和业主之间究竟是一种什么关系?
何山(全国人大法工委巡视员、民法专家)
现在物业公司和业主之间纠纷越来越多。那么物业公司和业主之间究竟是一种什么关系?总的来说,应该是一种合同关系,即一种服务关系。因为先有物业管理,然后消费者才入住。消费者在合同关系当中,处于弱势地位,这就需要制定一些规章和法律向消费者来倾斜。
应由工商局或者有关部门制定一些示范文本,非常细致地规范和约束物业管理和每个业主之间的关系。当发生冲突时,就可以用《合同法》,或者是签订的《物业管理合同》作为处理纠纷的准则。
居民委员会、业主委员会、物业公司、社区服务之间究竟是什么样的关系?怎么样的各负其责、相互配合为住户服务,为消费者服务?业主委员会和居民委员会怎么样行使自己的权利?这些都需要进一步研究,从法律上做到有章可遵循,促进合同的制定,使法院判案有据可依。
很多纠纷产生的原因实际上是一种人祸
胡平(北京市朝阳区法院院长助理、法学博士)
物业和业主问题日益凸现,很多纠纷产生的原因,实际上是一种人祸。在市场经济的发展过程当中,很多参与者或是经营者不按市场的规则去执行,加之缺少法律的规范性,于是出现了很多纠纷。
从起因来看,深层次的问题有这么几个:一个是利益的驱使。业主入住或者是签署预售房合同时候就需要物业管理公司,那么这个时候,管理者应该是开发商还是开发商自己任命的或者是自己聘请的人来管理。在签署商品房预售合同或者是入住的时候,同时签署的物业管理合同是一个搭便车的行为,还是一个业主对物业管理者的选择权问题的真正反映?
有一些房地产开发商在自己的房地产项目完成以后,为了后续经营或者企业自身利益的需要,不论采取了那种方式成立物业公司,那么这个公司在开始的时候只代表开发商,或者说只代表一方当事人的利益。这时的物业管理者不是一个服务机构,而是开发商的一个附属赢利机构。
物业公司和业主管理委员会产生纠纷的原因就是,业主无法对自己的物业管理者真正地自由地行使选择权。业主对于自己的产权,谁来管,怎么管,应该管到什么程度,投入多大的成本?不清楚也做不了主,这个时候就发生矛盾。
从业主来讲要行使自己的选择权;从物业管理公司来讲,已经入驻了,再要走,经济上肯定会受到损失。如果业主一旦真正选择出自己的管理委员会,有一个现实的问题就是怎么进入,去哪里办公?原来的物业有什么权利在那里拒绝搬走,或者在那里继续行使权利?谁有权起诉?业主怎么知道够不够50%的标准?这就又产生了第二块纠纷。
由于国家目前对于法律方面的规定不多,要保证物业管理和业主之间的平衡关系,就必须呼唤行业管理部门同有关部门共同来制定一个具有可操作性的,而且比较详细的符合城市信誉和公平原则的条例。
作为一个单项列出来专项条款写在地方的立法条例当中
王前虎(中国消费者协会法律与投诉事务部主任)
目前物业公司和消费者发生纠纷的事情越来越多,迫于这种趋势,在受理投诉的时候,应把物业管理作为一个单项列出来,作为地方立法研究的内容,专项条款写在地方的立法条例或者是办法当中。
据媒体报道,广东、深圳、上海、北京等大城市相继发生了非常典型的案例,物业公司和消费者之间的这种纠纷演变成了消费者被打伤、打残的情况。这些矛盾有一个共性,就是物业公司只是对开发商负责,而且它和开发商或者是兄弟或者是父子关系。在经济利益的驱使下,它肯定是站在开发商那一面。于是就产生了一是物业公司在经营指导上的社会和法律角色的错位;二是户主和仆人这个角色的错位;三是管理和服务的错位。这几个错位的根源在于没弄清楚为谁服务,或者没弄清楚它所追求的经济利益或者目标。
因此,应该从法律上明确各自的权利和义务,把它定得明确一点,具体一点。再就是要在买房前给业主提供一个与物业公司之间协议的示范文本加以引导,起到限制、约束开发商单方面强加给业主不合理、不公平条款的作用。
有时候,业主和开发商之间、物业公司之间,发生了争议或者矛盾的时候,往往是单枪匹马地去做,而在寻求社会团体保护方面观念比较淡。比如说可以找到消费者协会,让消协去查询,这样有利于促进保护业主的合法权益朝着规范的方向发展。
消费者协会特别希望我们的立法机关和司法机关能够尽快地出台一些保护业主合法权益方面的条例、条令;同时也希望司法机关加大保护消费者的合法权益的力度;也希望行政机关确实把权利和义务都尽到,不仅仅只是重视权利,更重要的是重视义务。如果义务尽到了,那么很多应该通过行政保护的问题才能切实地得到保护。
有了法以后是不是什么事情都解决了
董京生(中国消费者协会副秘书长)
那么有了法以后是不是什么事情都解决了?恐怕不是这么简单。在传统的消费领域,消费者的权益保护问题已经得到了比较好的保护,但是这个历程也很艰难。现在面临一些新兴的消费领域,立法只是前提,还有许多的问题需要考虑,需要解决。各政府部门都很重视社会舆论,但很多的问题仍久拖不决,既影响了国家的政策,又影响了大众的消费心理。
除了法律以外,当业主和物业管理产生了矛盾以后还有什么办法可以去解决呢?法律上有规定,消费者权益保护法第34条,规定了五条渠道。
这五条渠道现在怎么样?第一条渠道是和解。业主和物业管理和解的这种可能性很小。因为一个是受行政干预,再有一个就是市场诚信度很低。第二个渠道向消费者的组织去投诉,去调解。调解也是双方共同意思的表现,但这个作用非常有限。第三个渠道向消费渠道去申诉,申诉电话,目前很多,12315,12365,12368等等很多。第四个渠道——仲裁,这个仲裁渠道虽然写在法律上,但实际上是行不通的。
北京的物管制度构建过于理想化,主要倾向于人治却忽视了法治
梁炎廷(北京市汇佳律师事务所律师)
北京市的物业管理制度的构建过于理想化,主要是倾向于人治即行政的管理,却忽视了法治,导致现实生活当中,开发商、业主以及物业管理公司之间的权利义务关系失衡,并且冲突日益突出。
根据现有的文件规定,开发商代替业主直接或者间接选定物业管理企业进行物业管理,由开发商自己制定规定,或者是审定物业管理公司的小区的制度。当入住率达到了50%以上时,可以组织业委会,由他们代表业主行使权利,处于指导监督和管理的一种理想的状态。可是事实上往往不是这样的,成立了业主委员会,但是仍然协调不了开发商和物业管理公司的矛盾;二是根本成立不了业主委员会,最根本的问题就是开发商拒绝介入。
物业管理公司无论是专业化还是诚信问题,到目前为止都是很难令大家信服的。无法很专业地进行协调管理,也不能有效地解决问题,有时还成为普通业主维护权利制度上的一种障碍。在购房过程当中出现房屋面积、品质等方面的争议时,开发商和普通业主就站在了对立的面上。开发商在组建物业管理公司时考虑的是其自身的利益,物业管理公司为了自身的利益则更多地服从于开发商。
既使很顺利地成立了物业管理委员会,要真正地行使权力也很难。以中海雅园的案例来讲,虽然很顺利地成立了业主委员会,但是一旦发生了纠纷,起诉到了法院都会面临一个主体的问题——谁是诉讼的当事人。
在没有明确的法律法规制约的情况下,如何规范物业管理服务这一块?我认为:应该更多地把现有的规范文件和合同完善到买卖合同当中去。建议业主与开发商签订一种涵盖房屋买卖、前期的物业管理的公约,将公约的修改和制定以及成立物业管理委员会等这些具体的条款予以明确化,甚至将政府文件当中规定的开发商的义务或者是物业管理企业的业务作为合同的条款明确地作为合同的具体内容,并与违约责任挂钩,这样更有利于维护双方的合法权益。
物业管理的构建需要官方密切地关注
周珂(中国人民大学法学院环境资源教研室主任,博士生导师)
对于物业管理,官方的关注是一个非常非常重要的环节,如果说真正关注了,那么很多的问题都可以提前预防,甚至容易解决。
物业管理确实是制约房地产业能不能健康发展,住房能否商品化的关键瓶颈。房地产开发是一个发展的问题,物业管理搞不好,市场就不能稳定,就不能很好地促进它的发展。从这一点来看,不能简单地把物业管理看成是一种纯社会效益的问题。从法律上的定位来看,物业管理不仅仅是双方约定,谁欠谁的债,而是和物权当中的生存性物权权益直接相关的大问题。
物业管理是和社会文明相联系的,很多情况下,物业管理必须签订合同,必须实行管理;但另一方面它的规范性也非常强。物业管理的规范性要比商品房买卖的合同严格,这样才能管得好。它是开发商与业主关系的综合体现。这种关系不仅仅表现在服务合同当中的服务费,同时还涉及到公民的居住权、隐私权甚至参与权等,是一种综合性的权利和义务的体现。
物业管理这些纠纷当中的问题,表现在法律和立法的问题,以及立法者重视的程度问题和物业法的定位问题。物业法规不仅仅是一个简单的条例,还是一个公民基本权利的法律依据。所以它除了民法的基本功能以外,最重要的就是要突出建筑物权和所有权。如果没有法规作为依托,物业管理的很多问题都很难说清楚。
除了法律的问题,还有体制上的问题。一方面物业管理在体制上存在着相当大的漏洞,另一方面一些物业公司的自律性非常差,再加之还有观念上的、习惯上的问题干扰。
这些争议和纠纷的解决,既要发挥行业组织的功能,把行业组织管理好;又要发挥仲裁的功能。仲裁解决时:第一在消协之下设立一个专门的房地产中介仲裁机构,既包括发展商也包括物业公司的这么一个机构,专门处理卖房、物业管理等方面的问题;第二这个机构在管辖上面可以和法院并列。我建议,房地产争议的仲裁解决能够设立一个基金,这个基金的来源于发展商和物业管理公司,主要用于解决诉讼成本,具有鼓励和惩罚相结合的作用,鼓励发展商和物业管理公司运作走向规范。另外要仲裁裁决,也可以是用惩罚性的手段处理。
物业管理投诉处理难度很大,投诉原因多多
张明(北京市消费者协会副秘书长)
目前房地产投诉、物业管理投诉处理的难度很大,原因有以下几点:
第一情况复杂,依据的法律法规很欠缺、不健全,诉讼的成本也比较高。今天,很多的专家都提出来要建立健全房地产或者说物业管理的一些法律法规制度,这很好。在赞同这个观点的同时,我们对现有的法律和法规一定要用足用透。
第二从消费者的角度来说,消费观念要转变,就是现在享受的是一种有偿的服务。
第三是政府部门必须严格执法。物业管理、商品房市场存在很多问题,需要行政执法机关严格依法执行,对违反规定的经营者一定要进行行政处罚。
怎么进一步理顺物业公司和业主的关系?
刘俊海(中国社会科学院法学博士)
我们的房地产市场上存在许多不成熟的业主,也存在着许多不成熟的管理公司、开发商、小区办和管理部门。
物业管理行业是一个年轻的行业,相关的法律还没有健全起来,所以理顺三者之间的关系是当务之急。物业公司和业主之间是一种合同关系。物业管理公司关系到一个小区内成千上万户的利益,物业管理公司应该明确自己的角色和职责。
那么怎么进一步理顺物业公司和业主的关系?主要靠法,法律的完善很重要。物业公司和开发商之间的关系复杂,开发商遗留下来的很多问题为将来的物业管理埋下隐患。开发商和物业公司的矛盾以及开发商和业主之间是什么关系,特别是开发商在前期选择物业公司的时候,要不要对业主承担诚信的义务。这些都需要法律给以详细界定。
物业公司的义务一个是物业服务,一个是业务报告。它具体包括保安、绿化,对基础设施、公共设施的维护;代收代付煤气、水费;特约服务;根据物业管理的诚实的商业惯例、诚实性的原则进行管理的问题。
对于广大的业主来说,物业公司享有的管理权利是一种代理的权利,来源于全体业主的授权。所以在法律责任的承担问题上,如果违反了合同就是要承担相应的责任。
业主委员会可以视为业主的代表机构,它可以有自己的公章。由业主大会选出后,可以合理合法代表业主主张权利,向业主大会负责,并接受业主大会的监督。
业主委员会在临时选举或聘任、解聘物业公司时可进行招标,并对物业公司进行监督和咨询,调解好物业公司和广大业主之间的关系。
对于政府来说,一定要从双方利益的共同点出发,保持中立、超脱的态度让业主自治。法院应大胆地介入到物业管理纠纷当中来。有法律的按法律办,没有法律的按照行政法规。如果都没有的话,可按照公约合同来解决。现在有人一直强调仲裁书写长一点,目的一个是保持司法联系和司法公正的问题,一个解决非正义的问题。