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今年上半年,我国房地产投资保持了高速增长的态势,房地产开发投资比去年同期增长32.9%。而另一方面,商品房空置面积增加,商品房销售价格继续走低。
32.9%的增幅,是在2000年、2001年连续两年增长的基础上所达到的高点。国家统计局固定资产投资司房地产处处长贾海认为,目前投资增长的特点是,住宅、办公楼、商业营业用房投资全面增长;国内贷款、利用外资、企业自筹资金、其他资金(主要是定金及预收款)都有所增加。这一统计结果表明,开发商对房地产市场发展形势全面看好,尽管目前销售不是很理想,但开发商对市场预期有信心。25%的国内贷款、31%的自筹资金和34%的定金及预收款,形成了较合理的资金构成比例。尤其值得注意的是,利用外资同比增长15%,尽管数量不是很多,但这是一个趋势,反映了外商对房地产业的投资信心。对于商品房销售价格走低,贾海认为,近两年房价上升幅度较快,房价偏高不利于市场销售,房价回落对于房地产市场是一个利好因素。
停止住房实物分配,实行住房分配货币化,彻底变革住房福利制度,居民直接进入市场解决住房问题,是近年来房地产市场投资快速增长的主要原因之一。目前,通过公有房向城镇居民个人出售,居民住房自有率达到80%左右,基本形成以个人产权为主体的住房产权结构。从新建住房看,个人购买商品住宅比例达到94%,市场化程度越来越高,市场机制在住房分配中开始发挥重要作用。
目前,我国城镇居民消费的恩格尔系数已经降到40%以下,居民消费重点已经转向住、行和教育等方面。居民消费结构的升级转型,将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例,增加住房消费的总量。调查显示,居民对现在住房的满意率不到20%,约有48%的居民提出在几年内愿意换购住房,已购公房中有67%希望通过换购住房改善条件和环境。正是居民潜在的住房需求,给房地产市场以强有力的支撑。
同时应该注意到,商品房空置面积的增加,将对市场的良性循环和投资效益带来影响。
专家分析认为,这反映出房地产市场两方面的问题。在住宅供应方面,高档商品房供过于求,面向中低收入家庭的经济适用房不能满足需求;一些城市为低收入家庭解决住房困难的廉租房制度还没有启动;在许多城市,住房二级市场和租赁市场没有得到很好发展。在房地产市场秩序方面,违规开发、广告虚假、面积缩水、中介虚假信息、合同欺诈、物业管理不规范等六大问题的存在,损害了住房消费者的合法权益,挫伤了购房者买房热情,影响了住宅消费的进一步启动。
据一份对不同收入国家居住水平的资料分析显示,低收入国家人均住房建筑面积8平方米,中低收入国家18平方米,中等收入国家20平方米,中高收入国家30平方米,高收入国家45平方米。目前我国人均住房建筑面积20平方米,正处于中等收入国家人均住房水平。
世界各国的经验表明,在人均住房达到30至35平方米之前,会保持较旺盛的住房需求。按照“十五”规划,到2005年,我国城市人均住宅面积将达到22平方米,到2010年可望达到25平方米。因此,今后几年仍将是住宅的快速发展期。专家认为,面对住宅的需求和发展趋势,应该引导投资方向,调整住房供应结构,尽快解决房地产市场秩序存在的问题,以促进房地产市场保持良好有序的发展态势。