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地下车库和会所所有权的争议是近年发生多起物业纠纷的导火索。要解决这个问题,首先要走出一个盲区:那就是一个小区有很多配套建筑,比如学校、商店、会所、地下车库等,这些配套只有在没有独立产权、进行公摊的情况下,买房人才拥有共有产权,反之,则由拥有产权的人所有,而不能“共产”。“配套”规定了用途,但不能说明产权。物业公司出租会所、地下车库的权力则是来自拥有产权的人的委托。目前土地出让金不是按土地面积,而是按容积率交,现在纠纷出在房地产商往往为不交或迟交地下车库部分的土地出让金,使得地下车库没有明确的产权人,使其出售或出租地下车库遭到非议。但房地产商补缴了地下车库的土地出让金(实际上房地产商出售的房子也经常是陆续补缴土地出让金的),按市场经济原则,房地产商只要不改变地下车库的用途,其他人很难干预。
同样,会所的面积按国家目前的规定也是不允许公摊的,那么拥有会所产权的人,只要不改变用途,具体如何处置,使用人也很难对其进行约束。
因此,如果当地政府没有明文规定地下车库和会所的归属或限制收费标准,买房人在购房时与房地产商在合同或补充协议中明确约定地下车库和会所的使用办法和收费标准就非常重要。