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(一)香港
香港位于南中国海珠江三角洲门户。它的房地产经过战后数十年发展,已经达到一个相当成熟阶段。相对外国房地产市场,它投机性比较重,波动比较大,但亦推动了香港经济发展,并大大改善了市民的居住环境。
香港物业发展从战后开始至现在可分为四阶段:
1、小规模重建
在五六十年代,地产发展大部分以旧楼重建方式发展。发展商收购数间市区战前旧楼,合并后重建为单幢式商住两用楼宇。在六十年代开始有荃湾新市镇发展,但发展模式仍大致沿用旧市区模式,地块面积一般也是数百平方米左右。当时的市区规划相当简单,楼宇的配套设施亦没有今天那么完善。
当时唯一大型屋宇是美孚新。相对今天来说它缺少了很多配套设施,但在五六十年代美孚新是屋宇发展的最新代表作,亦是当时中产阶级的理想居所。
2、中大型屋
由七十年代开始,基于社会进步及日渐富裕,居民对居住环境的要求逐步提高,所以有会所设施及其他配套设施,如市场、商场等屋宇的发展大受欢迎,因此在七八十年代很多大型屋宇,如太古城、黄埔花园等相继出现。这些屋宇一般占地数公顷,设备完善有如小市镇。政府也常借着批出新地契的机会,要求发展商提供学校、幼稚园、老人中心、青少年中心、派出所等公共设施,以配合地区上的需要。
基于大型屋宇极受欢迎,土地使用方面亦有较大效率。政府在规划及卖地方面亦加以配合,推出拍卖的地块以大面积至数公顷为主。但极大型屋宇例如太古城及黄埔花园等,则是通过换地方式,将重工业用地如船坞等或新界农地转变为屋宇发展。
这些屋宇除环境优美、设施完善之外,另一个优点是管理完善。专业物业管理在英国有非常长久的历史。专业物业管理亦由英国特许房屋经理学会引进香港,战后初期只在公共屋宇推行,自从有大型私人屋宇出现后,专业物业管理亦应用于这些早期私人屋宇如美孚新。高素质的专业物业管理正好为大型私人屋宇设施完善的硬件提供完美配合的软件,令居民可享用管理完善的优质居住环境。
3、地铁沿线物业发展
在八十年代中期至九十年代,另一发展特色是地铁沿线物业发展的出现。这类物业发展占地大,配套设施完善,包括超市、商场、学校、商业大楼,加上位于地铁及公共汽车总站上,交通极为方便,因此大受置业人土欢迎。而此类地下铁路沿线物业发展亦为地铁公司带来可观收益,令地铁发展可以顺利进行。
除地下铁路公司外,九广铁路公司近年亦采用相同办法发展新铁路沿线站物业。在未来十年这类铁路沿线发展有大约六万个住宅单位,大部分是在新界地区,将会大大促进新界郊区的发展及人口转移。
4、环保型发展
从九十年代开始,香港在环保方面日渐注重,在住屋方面,对噪音、空气、日照等的环境要求在法例及地契上都有规定。踏入二十一世纪,特区政府在建筑法例及土地政策上,鼓励在新屋发展中加入环保元素,例如加建阳台、空中花园、加大公共走廊等。上述环保设施可免计算楼面面积及只须补少许地价给政府。
因此在新建的屋内,每户都可以有私人阳台及每座大厦内都有一两层空中花园供公众享用,令居所在空气、阳光及环境方面都得到改善。
此外,从九十年代开始,专业物业管理亦与时俱进。管理范围从注重设施及水电煤气等硬件方面的管理,扩大到居民联系及附加服务方面。现时优质物业管理公司除提供一个优良舒适的居住环境外,亦注意到居民的联系和服务,例如安排旅游、中秋晚会、兴趣学习班、代购月饼、家居维修清洁等,务求居民可得到全面及超值的服务。
(二)上海
上海处于长江三角洲及长江流域的龙头位置。自它开放发展以后,不少跨国公司、大财团争相在上海抢滩登陆,同时上海市政府亦锐意建设上海为西太平洋地区最繁盛的经济、金融、贸易和航运中心之一。它的房地产发展经历以下阶段:
1、1988年以前
国家土地的使用是实行计划性调拨,并无有偿使用及自由转让的理念。这与香港无价拨地给政府机构或非牟利团体使用的情况相仿。所以并无房地产市场的存在。
2、1988年到1995年
上海实施土地使用权有偿出让。基本上大部分出让土地是通过协议方式转让,亦有部分是以招标方式转让。地块面积非常大,但配套设施一般只有商场,其他社区需要设施提供不多。
自从1988年开始实行有偿出让土地后,出让土地比例逐年提高。1994年以后,所有外资商业、旅游、金融服务和商品房用地已纳入有偿使用范围。
土地进入市场后,促使上海房地产业迅速发展,同时通过大规模土地批租,对市中心人口密集、居住环境差、市政设施落后的危棚简屋地区进行改造,兴建了一大批符合城市规划的商贸办公和高层公寓楼。
随着大型房地产发展,对专业物业管理需求大增。香港很多有一定规模物业管理公司,亦将香港物业管理模式及多层大厦管理经验引进上海,负责直接管理或提供管理顾问服务。
3、1995年以后
自1992年起上海掀起房地产热,土地批租建厦平均每年有200幅,供求间出现失调。随着中央实施宏观调控及市区改造的进展,批租市场出现变化。
首先是外资投资方向从高档的办公楼、商住楼等向工业、内销房、平价房等发展中的市场转移。
其次是由市区向郊区转移,批租重点由集中于市区转向浦东新区及郊区等。
此外在规划配套方面亦日趋完善,大型房地产发展设有学校、商场、市场、绿化及会所等。
(三)比较
香港因发展时间较长,房地产市场经历的过程因适应时代环境而有不同阶段。现时房地产发展主要在新市镇及填海区,旧市区重建由市区重建局负责。发展亦以市场导向为主,政府除特别情况外甚少干预房地产市场。最近特区政府已取消“八万五”房屋政策,亦重组政府负责房屋架构,土地拍卖市场已经稳定下来。相信香港房地产市场可尽快走出谷底。
上海房地产发展历史只有十数年,但因地理优越,加上市政府在行政方面的改革,从直接配置资源向市场经济体制转型。另外市区建设方面大力推动如浦东张江高科技园、杭州湾化学工业区、洋山深水港、黄浦江两岸综合开发、申办2010年上海世博会等,故房地产发展非常迅速。加上政府会审慎控制发展,市民收入逐年提高,预期上海房地产可按一个健康的轨道发展。
在物业管理方面,英国特许房屋经理学会最近成立亚太分会,致力于香港及亚洲地区推广专业物业管理。以香港过去数十年多层物业管理经验,可以和上海及其他发展中城市互相交流经验及人才。物业管理在香港经数十年发展,人才培训较全面,如大学方面已有房屋管理学士、硕土及博士课程。
上海房地产发展虽起步较迟,但在物业管理方面已渐上轨道,在人才方面亦因大量房地产完工使用而产业大量需求,故上海需加强物业管理方面的人才培训。英国特许房屋经理学会亚太分会可加强和上海合作,在人才培训方面互相交流及支援。