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签订购房合同时开发商不具有销售手续,购房人在入住时状告开发商,请求法院判令购房人与开发商签订的合同无效。前天,朝阳区法院以“开发商售房后,与房地产管理部门依法签订了土地使用权出让合同,取得了发证函等使用土地的批准文件”为由,驳回购房人的请求。
原告高先生诉称,其1998年与被告某房屋开发公司签订合同购买朝阳区的现房一套,价款40.16万元。合同签订后,高先生如约交付了房款并入住该房。后发现签订合同时被告未取得相关销售手续,且房屋公摊面积包含了人防工程出口,损害了原告利益,故要求法院确认双方签订的房屋买卖合同无效,返还购房款40.16万元并赔偿原告装修损失5万元。被告某房屋开发公司则认为,其与原告高先生签订房屋买卖合同时手续基本完备,只是尚未取得土地使用权批准手续,但按照法律规定合同应还是有效的,公摊面积问题中,分摊面积、分摊系数均已在房地局核准备案,认为原告所述无事实法律依据,不同意原告的诉讼要求。
朝阳区法院经过审理查明,原、被告于1998年11月签订商品房买卖合同由原告购买被告开发的住房一套,该房已通过竣工验收,原告付清房款并已入住。在签订合同时,被告尚未取得土地使用权证书或土地使用批准文件,但被告在签订合同后补办了相关土地批准手续,与市房地局签订了土地使用权出让合同,取得了发证函。
法院认为,被告在向原告售房时,虽未取得土地使用权证书,但在售房后,其与房地产管理部门依法签订了土地使用权出让合同,取得了发证函等使用土地的批准文件。按照《商品房销售管理办法》规定,如果取得了土地使用权证书或使用土地的批准文件,持有建设工程规划许可证、施工许可证,通过竣工验收,从当事人意思自治及合同自由原则考虑,双方所签订合同应认定有效。关于公摊面积问题,经房地产管理部门批准备案的分摊原则表明,原告所购商品房中,人防工程被计入公摊面积的只有泵房。而泵房被计入公摊面积,是符合本市有关规定的,故原告认为被告所售商品房公摊面积,不符合有关规定,法院没有采信。据此,法院判决驳回了原告高先生的全部诉讼请求。