|
||||
一位读者反映,今年三月,他在天津北辰区购买了一套“期房”,交齐房款,拿到收据后,开发商称,合同要等一两个月后才能签,理由是房屋预售许可证还没办下来。时间已经过了三个多月,开发商的房屋预售许可证仍然没有着落,说还要再等。购房人感到受了骗,决定向开发商要回房款。
房款能否全款退还?
立鼎律师事务所的李滨律师说,购房人完全可以索回房款。因为在没有签订房屋销售合同的情况下,这种房款给受只是一般私下约定,不存在违约问题。但是购房人索要拖延时间的利息是不被支持的。
对开发商而言,在未取得房屋预售许可证的情况下售房,本身就是一种行政违法行为,《城市商品房预售管理办法》第六条规定,“商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售,应当向市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。”“未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。”“违反法律、法规规定,擅自预售商品房的,”《商品房销售管理办法》第三十八条指出,“责令停止违法行为,没收违法所得;收取预付款的,可以并处以收取的预付款1%以下的罚款。”
商品房预售许可证是政府对房地产市场行为的一种审查和准许,没有这道手续,开发商要承担许多风险。比如,开发商的信誉,无证售房除了要受到行业主管部门的处罚之外,开发商还要承担商誉上的负面影响,它对本项目的销售以及开发商今后的经营行为都不利。其次,开发商还要承担政策风险,如果所开发项目取得土地使用权的形式是划拨,国家随时可能收回土地,那么对已经形成的销售损失要开发商承担。
对于购房者,买了没有预售许可证的房子,也要承担欺诈风险。其一,销售商可能卖的不是本楼盘的房子,房屋的规划、设计、设施也都有可能有问题。其二,会丧失一些知情权,比如该房的抵押情况,不排除该房在销售之前已经抵押出去。其三,不可抗力风险,比如在交房之前地震了,这种损失谁来承担?由于开发商属于违法销售,购房者的权利将难以保障。
所以,不论是开发商还是购房者,都要按照游戏规则办事。违反了游戏规则,双方都要承担责任,但是,上述情况,购房者的过失不至于不能要求开发商退回房款。在这里,提醒购房者,买房不是一般的消费,在相关的行政法规相当完备的情况下,应该充分了解之后再进入市场,不要糊里糊涂交钱。