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时下小户型的热销让整个楼市认识到了年轻人的购房能力。有调查显示,30岁上下的业主已经占到购房总数的60%,而有的开发商依靠小户型项目打出“未来经理人”的卖点,更吸引不少年轻人的“眼球”。
未来经理人有点像“小资”
在庞大的购房人群中有一个特殊的群体,他们大多受过正规的高等教育,从学校里出来的时间不长,靠自己的奋斗在北京赢得了工作的机会,在不算长的职业生涯中取得了骄人的成绩,尤为可贵的是他们仍旧保持着旺盛的求知欲望和学习能力。有朝一日成为一名卓越的职业经理人是他们的最高职业理想,被形象地称作“未来经理人”。
新华联集团总经理张力认为,与白领人群热衷于追求时尚和注重消费体验不同,未来经理人更愿意从未来角度制定眼下的生活规划,注重以增长的速度而不是目前的状态来衡量事物的价值。
在房地产市场中,未来经理人一直被当作“小资情调”的追随者混淆在白领购房人群中,而今年以中低价房市场为代表的火爆以及随之而来的市场细分,使开发商们再也不能忽视他们的特殊需求和存在。
由于是“未来”的经理人,他们个人的财富积累刚刚开始,购买力不高,而面临的消费需求却很多,不但要买房,房子里面的几乎所有东西都需要首次添置,所以他们对房价很敏感。过高的价格往往会造成“虽不能之,心向往之”的遗憾,贷款政策的一步步放宽固然解决了一部分购房压力,但仍旧会带来“买得起马,配不起鞍”的尴尬,毕竟装修和家具也是一笔不小的开支,会直接影响到居住品质。
“小资”们购房看重什么?
有人认为小户型是楼盘滞销后开发商自救的结果,利用目前一些外地低收入的在京打工人员想在北京立足的心理,这是不对的。对购房者的判断而言,仁者见仁、智者见智,但无论每个人判断的角度如何不同,有一点恐怕是最重要的,未来经理人存在的自有资金的“尴尬”,选择的住宅大多是小户型,总体价位不高,又由于自己正处于消费的高峰期,月还款不会太高,这一切决定了未来经理人的住宅一般会集中在郊区,据说,这也是世界各国城市化经验一再证朗了的,郊区的低容积率和优美的环境吸引了众多的经理人前来居住。
未来经理人的职业分层和社会地位在未来几年都将面临飞速提升,张力谈及未来经理人的需求时认为,未来经理人的素质和他们的消费档次,对社区品质的要求十分严格和苛刻。作为开发商必须要有前瞻性,社区规模足以支撑全面的配套设施、保留足够的绿化率、选材要精良、施工管理完善、智能化到位;只有这样的社区才能够满足未来经理人不断增长的居住品质的要求。
张力告诉记者,未来经理人对开发商的品牌也相当重视,没有任何品牌公信力、实力,不足以服人的开发商很难让他们信赖。
性价比是主要因素
进入4月,继广渠门项目绿景苑推出18平方米“SOLD”小户型后不久,广安门项目荣丰2008将二期10万平方米面积全部定位在15至30平方米的小户型,在认购会上,当天推出的500套住房被认购一空。此外,北京太合房地产推出的欧陆经典、世纪星两个项目的“STIDUO”(工作室公寓)小户型也销售火爆。虽然关于“小户型利大还是弊大”的讨论还在各类媒体上进行着,但市场事实是小户型正在今年的北京房地产市场上大行其道。从购买群体看,基本上是年轻人,主要原因是总房款少,性价比也有其独有的优势。
在北京郊区,价位低,总房款少的项目比比皆是,而赢得市场的就是住宅的性价比。在市场中要赢得未来经理人的青睐,作为发展商就应该专注于中低端项目的开发,打造一个未来经理人聚集的大社区,注重速度制胜,一个项目的周期决不超过5年,定价都要比同档次、同区位项目低很多,这样才能大幅提升性价比,更能够给客户留有充足的获利空间,更重要的是不论是设计、施工,还是配套都要接近市区的高档项目,加上轻轨和高速路的天然优势,获得未来经理人的青睐才是必然的。
小户型是过渡房
在北京市区,即使30平方米的一居室一个月的租金也要1500元左右,怎么算也划不来。不少小户型总价低、月供少、交通便利,是未来经理人的首选,普遍认为,用现有的租金还贷款已经有余,几年后仍然是自己的房。这一观点成为当今未来经理人购房的“宝典”。
已经在郊区买房的王先生认为,面积上的“小”不很重要,比如说80平方米的一套房,至少在北京有一个住的地儿,小点无所谓。现在的交通状况不一样了,轻轨的陆续开通让距离尺度变成了时间尺度,这样,在市里买20平方米左右的小户型和在通州买70多平方米的户型总价款是差不多的,为什么不去通州,房子大了,生活得更好。这样来看,市区20平方米的小户型的劣势就比出来了,最明显的是80多平方米结婚就够用,20平方米两人吵架都没地方去。于是作为“囊中羞涩”的未来经理人到近郊去,一居的总价款10—15万,两居18—21万左右,可以很快实现自己的住房梦。
给什么样的人盖什么样的房子似乎是一个根本不用重复的道理。张力认为,未来经理人作为一个购房群体的出现,要求开发商必须兼顾业主当下的购买力和未来的居住需求,升值潜力也从一个单纯的投资因素转变成衡量项目价值的核心要素。
有开发商预言,北京经济的迅猛发展将使“未来经理人”群体在相当长的时间内不断膨胀,这个巨大而持续的有效需求将成为影响楼市宏观格局的重要力量,就像他们将同样影响整个经济的发展速度一样。