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业主姚文碧称,她和发展商谈好双方合办幼儿园,却因对方事后变卦,致使她5年的努力白费;律师认为,这是一起典型的口头合同引发的纠纷案,业主应有合同意识。
曾经成功创办了两所民办幼儿园的罗湖区银河星幼儿园园长姚文碧怎么也没想到,自己在关外××福商业城苦心经营了近5年的××福幼儿园长期发展计划竟泡了汤。近日,姚文碧向本报述说她的烦心事:她和发展商谈好双方合作办园,却因对方事后变卦,致使她5年的心血成泡影,并称欲讨个说法,状告该房地产开发公司。
业主谈好条件变卦,心血白费
据姚女士介绍,事情的起因已有五年之久,1997年下半年,因为被××福的楼盘广告所吸引,自己欲在关外创办新的幼儿园以扩大规模,当时××福商业城没有配套幼儿园,销售上进度缓慢,所以当她询问能否合作或承办幼儿园时,双方一拍即合,发展商方面非常欢迎她,××福的老总表示会全力支持,并说在房子没有建好入住率低的情况下,可以先由姚女士买两套小房子先办起来,等楼房卖得好的时候再由××福与她合办,重新挑一个地方建一所大型幼儿园,并许诺她可以在××福的其他社区搞连锁经营。
同时她的购房金还可以优惠,另送幼儿园的活动场地给她,在这种情况下,姚女士就在××福购买了两套房子作为办园之用。
从1998年2月开始,姚女士就着手幼儿园的开学招生工作,由于售楼的多少与生源有直接关系,所以她积极地为楼盘做义务宣传。至1998年6月,发展商向教育局提出申办幼儿院的报告,报告中明确写出了先用姚女士所购的房办园,再由发展商另拨场地与她合办。申请报告经教育局审批后,有关部门要求姚女士就新建的大幼儿园画出图纸,以便定稿。
姚女士于2001年将修改后的规划图稿上交教育局和发展商,之后××福的老总曾亲口承诺她很快就要搬到大园了。
但是,等一切就绪,幼儿园的规划图纸也正式批下来后,发展商突然登报招租幼儿园,姚女士至此才知被利用。发展商以姚女士投标不合格为由,将幼儿园的经营权给了另一家幼儿园,目前××福社区两家幼儿园并存,这也表明姚女士几年来,为扩大幼儿园的所做的准备工作以及为此花费的巨大精力都是白费力气,而感觉自己则完全被发展商愚弄了。姚女士表示,精神上受到了巨大的打击,为办幼儿园所购的两套房子也成了鸡肋,留之无用,弃之可惜。
发展商并未承诺,该园竞标被汰
记者于7月12日电话采访××福地产公司的老总,对方在电话中称:“从未与姚文碧有过什么合作事实。”记者随后驱车至宝安××福地产公司,××福售楼部的一位何姓经理表示:“姚文碧的确曾对××福的销售有过帮助。但××福花园和××福商业城是两个不同的楼盘,而且公司为提高档次进行招标,事后才知姚的××福幼儿园不具开办资格,所以就将其淘汰了,因此双方并没有合作事实。”
对此,姚女士给记者出示了她所在的幼儿园的经营许可证和年审材料,以证实开发商所说的事后才知她不具资格这一说法不是事实;据姚女士提供的××福方面签字盖章的有关幼儿园的申请和规划报告中看,申请报告中明确表示双方有进一步合作办园的字样。对于开发商这一全盘否认的态度,姚女士表示,将讨个说法,准备和××福对簿公堂。
-律师观点
有损失须举证
对于姚文碧与××福之间这一纠纷,广东省金卓越律师事务所的徐林律师认为,这是一例典型的由口头合同引发的民事纠纷,在当前的深圳楼市中具有一定的代表性。
从××福这一案例中可明显看出,一般业主大都缺乏风险防范意识和合同意识,这为以后的纠纷埋下了隐患和伏笔,就本例来说,根据姚女士提供的《申请报告》和《规划报告》两份文件的内容来看,都记载了有“双方合作办园”的文字记录并盖有××福公司的公章,由此可以确定××福地产公司对业主姚文碧关于合办幼儿园有承诺,但由于双方没签订书面的合作协议,合作期限、投资份额、合作方式、违约责任等约定都没有明确列出,因此只能视为双方在条件成熟的情况下有合作的意向。
姚文碧基于对开发商的信赖,为筹办幼儿园作出一系列的广告宣传及相关劳务活动,根据《合同法》第四十二条,××福违背诚信原则,构成了缔约过失责任,应对姚文碧为筹备幼儿园所蒙受的各项损失予以赔偿,但姚文碧亦负有对上述损失的举证义务,如不能证明上述损失是为筹备幼儿园所造成的,则得不到相应的赔偿。