|
||||
近来,在上海推出的一种房地产转按揭贷款业务,使购房者能够在不还清银行贷款的前提下顺利地转让房屋,一时间引起了购房者的普遍关注。那么这种转按揭贷款是否可能在本市推开呢?
津门转按揭何去何从?
现在,人们在购买商品房、进行二手房交易的过程中大多数会选择商业贷款这种方式来完成自己的置业愿望,或投资或居住,总之房屋抵押贷款确实方便了市民买房。但是,如果贷款买来的商品房您想马上出手,恐怕就没有这么容易了。许多人都会因为难以理清与银行的债务关系而只能作罢,或是私下进行不合法的交易,于是消费者盼望着能够有一种变通的方式解决这个棘手的问题。
转按揭能解燃眉之急
前不久,家住在南开区的李先生在去年利用商业贷款购买一套两室的单元,但由于今年全家要出国定居,所以急需将此房变现。可是没有产权,没有还清银行的贷款,所以没有一个中介机构能够解决李先生的困难。据顺驰置业南开连锁中心的李晓谦介绍,由于涉及到产权、银行、开发商等多个部门的利益,所以目前解决这样的问题有一定的难度,但是像有李先生这样要求的人确实不少。
像李先生这样的困惑,在上海利用转按揭贷款就会得到解决。据一些业内人士介绍,转按揭业务是在国外发达国家和港、澳、台地区普遍采用的一项购房贷款业务。它的实质就是已购房产的借款人主体的变更。这意味着购房人在未还清住房贷款时,可以卖出该房屋,而买入该房产的人,可向银行申请二手房购房贷款。买卖两讫后,该房产的借款人就从前一个购房人变更为现购房人。
推行转按揭有难度
那么本市是否也能够开展类似的业务呢?据了解,目前本市一些中介机构也在酝酿开展类似的业务,但是影响转按揭业务开展的主要原因在于房屋产权所涉及的一些具体问题。据房管局产权处办公室的田主任介绍,首先是抵押人的变更。目前按照本市有关房管法规规定,在房屋贷款进行还贷的过程中,房屋抵押人是不允许变更的,因为这涉及到银行抵押贷款资金的风险等问题。
另外,津房置换的张保强介绍,转按揭贷款实际上还属于二手房贷款的范畴。目前大多数有转按揭贷款需求的房屋都还没有产权证,很多房屋还只是拥有购房的合同。当然,有些房屋是可以获得产权证书的,但是也有一部分历史遗留问题的房屋拿不到产权证书,所以就增加了开展这项业务的难度。
另据了解,目前在国内开展这项业务还不能实现银行与银行之间的合作,普遍采取的方式是由一家房地产中介公司将房屋进行回购,再进行形式上的变通,所以中介公司与相关银行的合作是否成功也阻碍了这项业务的开展。
各商业银行反映不一
目前在上海等城市开展的转按揭业务,普遍实行的是跨银行之间的还贷,比如在工行办理商业性个人住房贷款后,未办理产权关系的购房者是可以转按揭来实现自己心愿的。那么各家商业银行对此有何看法呢?中国人民银行天津分行货币信贷处的宋科长指出,转按揭贷款这项业务的开展与人民银行的相关政策是不冲突的,而且人民银行还特别鼓励多种形式的信贷业务开展。她还指出,原来本市的一些商业银行也曾试想开展类似的业务,但是没能与当地的房地产管理部门协调好,现在上海等地开展的类似业务倒是为本市转按揭业务的开展提供了可以借鉴的经验。另外,本市各家银行对开展此项业务的心态不一,天津农业银行房地产信贷部的负责人表示,正在考虑开展转按揭贷款这项业务。天津工商银行房地产信贷部的门先生指出,开展这项业务需要银行、产权部门、房地产开发商等相关部门进行的协调,一是工作量大,另外是各个方面的协调有一定的难度,所以目前还没有合作开展这项业务的考虑。(张桐)
相关链接
什么是转按揭
转按揭就是个人住房转按贷款,是指已在银行办理个人住房贷款的借款人向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。变更借款人的简称“转按”,延长原借款期限的称为“加按”,变更抵押物称为“换按”。
如果没有转按揭业务,某业主贷款购房后在未还清贷款之前是无法将该房产出售的,对越来越多的投资购房者来说,目前他们只能赚取房租,而无法通过出售获取利润。还有一部分人希望实现阶梯消费,卖小买大,逐步改善居住条件,但是目前却缺少这样一个通道。有了转按揭业务,这一通道将变得通畅,对进一步改善人们的居住条件和活跃房地产市场将产生巨大的推动作用。
上海已开办转按揭业务
目前,上海市各大商业银行已经开办了个人住房转按贷款业务。下面是农行上海市分行提供的转按贷款的办理手续和具体要求,虽然各地之间会有些差异,但是办理个人住房转按贷款的要求和基本手续大致相同,您不妨先做一了解。
农行的申请条件:1、已在农行办理个人住房贷款的借款人或符合个人住房借款条件的本市居民、外省市居民、中国护照持有者及港澳台同胞、外国公民的第三人。2、借款人与第三人应签订同意转让个人住房的意向书,期房转让或变更须由房地产开发商盖章确认。3、个人住房转让的交易价格必须高于个人住房借款人所欠银行全部贷款本息及相关费用之和。4、变更的抵押物价值不得低于原抵押物的价值。
应提交的资料:1、借款人与第三人签订同意出售转让个人住房的意向书,期房转让或变更由开发商盖章确认。2、借款人应提供同意出售转让的所得房款优先归还原贷款本息包括公积金的承诺书。3、同意接受转让第三人的身份证明及婚姻证明。4、同意接受转让第三人的收入证明。5、同意接受转让第三人愿意支付30%房款并愿意将所购住房作为借款的抵押物的书面承诺。6、同意接受转让第三人填制的《个人住房贷款申请书》。7、接受委托代办个人住房公积金贷款的申请书。8、银行要求提供的其他资料。