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一业主状告开发商在与其签订《商品房买卖合同》时没有办理土地使用权证书、商品房销售许可证等,要求法院确认他与开发商签订的《商品房买卖合同》无效,并还其购房款40.16万元和赔偿损失费5万元。此宗商品房买卖纠纷案,北京朝阳区人民法院已经作出判决,结果是开发商胜诉了。
业主:未取得法定资格合同应该无效
该业主是朝阳区南磨房二期小区的吴军(化名),他在1998年11月29日与宏天公司(化名)签订了《商品房买卖合同》,购得价值40.16万元的住房一套,1998年入住。据他称,在入住之后发现宏天公司在向他销售房屋时却未办理土地使用证书、商品房销售许可证等。他认为,该公司在售房时违反了城市房地产管理办法的相关规定,为取得法定售房资格,所以签订的合同应该无效。
开发商:没有预售许可证合同也有效
据了解,朝阳区南磨房二期小区是宏天公司于1993年开发,并于1993年、1996年分别取得建设用地规划许可证,建设工程规划许可证及开工证。1999年11月又与市房地产管理局签订了土地使用权出让合同并缴纳了出让金,取得发证函。2000年2月,宏天公司取得了商品房销售许可证。该项目的开发商认为,小区开发时间较早,在城市房地产管理法实施前,根据最高人民法院《关于审理城市房地产管理法实施之前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定,双方所签订的合同应该有效。同时,他们认为,按照合同法及相关法解释的规定,此案在确认合同效力时,应该适用《合同法》,认定合同有效。宏天集团在向该业主预售商品房时虽未取得预售许可证,但房地产管理法从未规定未取得预售许可证合同无效。
法院:一审前“手续”办理完毕合同有效
法院认为,确认合同效力时,对《合同法》实施前成立的合同,适用当时的法律合同无效,而适用《合同法》有效的,应适用《合同法》,照《合同法》,法律、行政法规规定应当办理批准手续,或办理批准,登记手续才生效的,一审法庭辩论终结前,当事人办理了批准手续或登记手续的,应当认定合同有效。
我国《城市房地产管理法》规定,转让(含买卖)房地产时,应取得土地使用权证书。可见取得土地使用权证书系转让房地产的批准手续之一。宏天公司在向该业主售房时虽未取得土地使用权证书,但在售房后,其与房地产管理部依法签订了土地使用权出让合同,取得了发证函等使用土地的批准文件。建设部在《合同法》实施之后颁行了《商品房销售管理办法》,该规章是房地产管理法关于商品房销售的具体操作办法。按照该规章,如果取得了土地使用权证书或使用土地的批准文件,持有建设工程规划许可证,施工许可证,通过竣工验收,即可销售现房;未规定必须取得房屋所有权证和销售许可证,加上宏天公司在一审诉讼阶段之前就已取得使用土地的批准文件及建设工程规划许可证,施工许可证,所销售房屋也通过了竣工验收(应属现房)。根据合同法市场交易的立法精神,在审查合同效力时,应当尊重当事人的意思及合同自由,对合同无效从严掌握。所以鉴于宏天公司在一审诉讼阶段已具备了按照现行规定的相关售房手续,法院认定在这件案例中开发商与该业主签订的合同有效。