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由于北京特殊的政治、经济、文化地位,使外销公寓的出租市场始终处于良好的发展势头,但随着近几年开发速度的加快,外销公寓的供应量增长迅猛,多年前的投资回报率崎高现象早已不复存在,投资什么样的外销公寓变得也要让人好一番琢磨了。
六大商业区投资前景看好
根据国务院规划的五大国际商业区,国贸建外大街、亮马燕莎地区、金融街、朝外大街、马甸,以及高科技发展集中的中关村地区,已建成和即将兴建的大量外销写字楼,吸引了大批外商进驻,带动了这些地区的外销公寓租赁市场,事实上,国贸建外大街、亮马燕莎地区、朝外大街周边环境适宜,配套完善,依然是目前外籍人士租房集中的地区。因此,从广义上说,在此六大区域及附近购买外销公寓出租,都能获得较高的投资回报。
小户型投资较适宜
置业投资除了位置以外,户型、价格、社区环境等条件同样重要。从需求情况看,我市外销公寓租赁市场特点呈“金字塔”型:1,一般普通外籍员工大多能承受月租金1000~1500美元的公寓,此类消费水平的客源最多;2,能承受月租金2000~4000美元公寓的租客,以公司外籍部门经理居多,这类客户明显少于一般普通外籍员工;3,能承受4000~8000美元的租客更少,一般为国外大公司的总经理、首席代表,他们中的大多数租住机场路附近的外销别墅。
在一、二类租户中,单身及两口之家较多,而市场中小户型的实际出租率高,如朝阳园一期公寓,最受租客欢迎的户型是87平方米和110平方米两种,其中87平方米户型有时甚至出现无房出租的情况,因此面积选择80~120平方米的单位较为适宜。
售价在每平方米8000-11000元更合理
京城知名投资专家舒可心先生曾经介绍过一种计算投资回报率的简单方法,即月租金与每套房总价之比大于或等于1,该项目就值得投资,考虑到房屋总价(含房款和各种税费)太高,期望租金也将增高,否则投资回报会受影响,价格控制在8000~11000元每平方米(含精装修)较合理,这样房屋总价不超过100万元人民币,使月租金在1000-1500美元之间,每月租金能达到每套房屋总价的1%左右,并且能承受此租价水平的外籍租客相对最多,投资回报有保障。
另外,老外们的居住习惯也要求投资的外销公寓以社区配套完善、会所功能齐全、物业管理与服务水平高、富于生活品味的纯居住社区为宜,而不应把产品品质等硬件指标作为首先条件。
如果投资了一套符合上述条件、综合素质较高的外销公寓,精心打理,根据目前市场情况分析,大约10年即可收回全部成本,投资前景相当喜人。