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如今,天津的住房市场已经进入了大众消费时代,二次置业的人数也越来越多,把买房置业当作投资已为越来越多的人所认同。买了房子以后,进行一定的装修,再租出去赚钱,这是天津二次置业者的主要想法。随着中国加入WTO及天津对外交往的日趋活跃,将会有更多的外国人来津工作,这就为二次置业者提供了又一个投资空间,何不买套房子租给老外呢?日前在顺驰世纪城举行的“高档房涉外租赁市场投资分析会”上,天津伊斯玛特公司孙远经理向众多有意进行二次置业的客户详细介绍了天津涉外租赁市场的有关情况。
听众认真聆听专家的投资分析 |
分析会结束后,听众不肯离去,投资热情超乎想象 |
哪些老外要租房
据孙经理介绍,目前在天津有租房需求的外国人大多是外资企业、合资企业的中高级管理人员和部分短期来津工作的工程技术人员,其中以美国、日本、韩国、欧洲人居多,还有部分亚洲国家的人士。这些外籍员工在津工作的时间一般不固定,最短的只有几个月,最长的平均也不过2-3年左右,因此,考虑到人员的变迁和房屋的管理维护成本,公司不会为这些人在津买房,而是采用租房的方法来解决在津外籍员工的居住问题。这些外国人形成了天津涉外房产租赁的主力消费群。
老外喜住三个圈
随着外籍人士数量的增多,实际上在天津已经形成了三个涉外居住圈。在这三个圈中,分布着不同的中高档涉外住宅和酒店。在市中心的南京路沿线及成都道一带,形成了第一个涉外居住圈。这里主要以酒店式公寓和高级公寓为主,如凯旋门大厦、国际大厦、河川大厦、奥林匹克大厦、世贸广场、利顺德等。这些物业的特点是物业管理和相关的服务非常好,配套设施高档齐全,当然租金也是一流的。在这里居住的多是单身或不带孩子的外籍高级管理人员;第二个涉外居住圈是在水上公园西侧及侯台地区,主要分布着很多别墅和中档公寓,比较有代表性的是碧岭园、碧景园、水云花园、复康花园、欣苑小区、华苑小区等。这些物业的吸引力在于小区整体的优美环境、宽敞的居室面积和住宅本身的舒适度,这些住宅通常为带有家属的外国人所喜爱。由天塔、卫津南路、紫金山路、友谊路围合而成的三角地带及相邻地区,是天津的又一个涉外居住圈。这里主要包括瑞金花园、三泽国际村、喜来登公寓登别墅和酒店式公寓,以及环渤海国际公寓、欧亚花园、紫金花园、天娇园、翠湖温泉花园、立达公寓、新城市花园、顺驰世纪城等众多中高档涉外公寓,以韩国为主的一些亚洲国家来津打工族多在此居住。
老外爱租什么房?
只有老外喜欢的房子才能顺利的租出去。孙远经理介绍,一般要租给老外的房子要具备以下几个条件:首先,要有良好的地理位置,房子最好在上述的三个涉外居住圈内;第二,物业管理要好,小区要有完善的保安系统,确保居民的生活安全;第三是配套要全面,除了水电气热要完备外,还必须要具备不同语言的外语电视频道。同样,舒适、优美的小区环境和功能齐全的房型也是老外们非常重视的。
对于房间的装饰装修风格,老外则有自己的看法。一般老外更重视的是房间装修的功能而不是形式,因此,房东对于房子的装修大可不必奢侈豪华,而应以简单、明快、实用为宗旨,材料也不要过分追求名牌,但必须要保证质量和环保。此外,与国内人的观念不同,老外更注重厨房和卫生间的舒适程度。孙远经理特别强调,如果房东想要把房子装修得有档次,不妨在厨房和卫生间的装修和设施配备上多花一些钱,比如安装好的抽油烟机避免厨房的油烟问题,配备4个炉眼的灶具和烤箱,把电线和水管埋入墙内;卫生间要安装质量好的反水弯以防止异味,马桶密封要严,室内灯具要简洁,灯光要柔和舒适等等。
把房子租给老外以后,房东并不是万事大吉稳收租金就可以了,而应该具备“租后服务”的观念,老外在租赁期间遇到的问题,房东应该积极给予解决,这样才能长久地“留住”老外,使房东的投资能够得到稳定的回报。
投资回报能有多少?
租给老外的房子根据地点、房型、环境、配套等条件的不同,也具有不同的投资回报率,总的来说,以按揭贷款方式买房出租的客户要比一次性付款买房出租的客户获得的投资回报率要高,但不管怎样,肯定都会高于现在银行的储蓄利率,有的甚至还高出很多。以某项目房型为例,可以看出涉外租赁的回报确实非常诱人。
例:位于黑牛城道某项目3室2厅2卫房型
面积:133.90 m2
售价:4025元/ m2
总价:53.9万元
装修投入(每平方米装修造价以1000元计算):1000元/m2×133.90=13.39万元
(分三年折旧,每年分摊4.46万元)
契税(1.5%):53.9×1.5%=0.81万元
分析:
(1)若一次性付款
一次性支出:53.9+13.39+0.81=68.1万元
考虑到折旧:则每年固定成本为68.1-4.46-4.46=59.18万元
每月租金为:0.55万元,则年租金收入为6.6万元
扣除支付代理公司佣金:0.55万元及发票税金1.16万元(0.55万元×17.5%×12),实际年租金为4.89万元
年收益率为:(4.89/59.18)×100%=8.2%
(2)若采用8成20年按揭贷款
贷款额:43.2万元
首付款:10.7万元
保险费:53.9×0.05%×20=0.54万元
契税及装修配备同上
则一次性支出:10.7+13.39.0.81+0.54=25.44万元
考虑到折旧:则每年固定成本为25.44-4.46-4.46=16.52万元
每月租金及费用同上
实际年租金为:4.89万元
年收益率为:(4.89/16.52)×100%=29.6%
(北方网记者 孟建)