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最近,中央电视台在《新闻联播》中报道了一条消息:北京出现了一种合作建房的新形式——住房合作社。
这条消息让我这个多年来一直从事中国房地产研究的人激动不已。因为它让那些患有强烈“住房饥渴症”的人,那些日夜为解决住房而焦虑的人,尤其是许多急于构筑爱窠的、即将步入婚姻殿堂的年轻职工们眼前一亮。
细细咀嚼这条消息,仔细研究“住房合作社”这种建房方式,你就会感到其意义非同一般。“住房合作社”实际上是把早就存在于民间的、各单位的“集资建房”社会化了,它走出了“单位”这个狭小的圈子,出现了一种全新的建房模式。
“住房合作社”完全排斥了房地产商的位置,它直接与建筑商打交道,这一刀就切去了这块大蛋糕的15~20%,也就是说,用这种方式建起来的房,仅此一项,就节省了15~20%的费用。另外,“住房合作社”还应当享受政府对于经济适用房的所有优惠政策,比如,廉价或无偿的土地划拨,由于它不是一种商品,不进入市场流通,所以,它理所应当享受许多税费优惠,所以它的房价应当接近造房的成本价。
我们回头来看看单位集资建房的状况,实际的情况是,绝大多数单位集资兴建起来的住房的房价,仅为同类级别商品房房价的二分之一。
让我们高兴的是,这件事已不是纸上谈兵,在北京,已有3万户人家住进了这样的住宅。
谁可以加入住房合作社呢﹖
据悉,所有有固定收入的人都可以加入住房合作社银行可以提供按揭支持。单位可以提供住房公积金补贴。
那么,由谁来牵头组织这样的住房合作社呢﹖
最好是由银行来牵头,这是因为银行有很高的公众可信度,是社会信誉度最高的金融机构,老百姓把钱交给它,没有什么不放心的。而对于银行来说,也有利可图,扩展了它的业务范围,可以吸收到大笔的巨额定期存款,似乎没有什么理由使银行不去做这件事。
其次,可以由有信誉、有实力、有资历的建筑商来牵头,因为它们是最大的受益人,他们的积极性最高,他们不需要为承揽工程而寻情钻眼,提着整箱整箱的钱,去贿赂审批工程发包权的“头头脑脑”,他们可以直接与既是投资人又是终端用户们打交道。
承包这种工程的风险几乎为零,他们的信用度与房地产开发商的信用度几乎没有可比性。房地产开发商拖欠工程款的现象比比皆是,而“住房合作社”根本不存在这样的事。还有,建筑商不必担心建起来的楼卖不出去,因为在建楼前,所有的房子都卖了出去。
但住房合作社仍不可将钱交给他们,只能把钱交给银行,由银行监督这笔钱的专款专用。
我们应当大力提倡和支持这种建房方式,因为它至少对国家有如下几大好处:
1、平抑过高的商品房房价,促使其从贵族消费向平民消费转化。
2、降低由房地产泡沫所带来的金融危机的潜在威胁,并有效启动民间投资。不要忘记,中国房地产业的平均负债率为80%。
3、解决低收入工薪阶层的住房难题,造福百姓。