|
||||
由于业主与房地产开发有限责任公司对签订的商品房预售合同中的“使用面积”理解不一,结果在后来谈及房屋面积时双方各执一词,引起纠纷。记者日前获悉,北京市第二中级人民法院经审理已终审判决:房地产开发有限责任公司退还袁先生2.54余万元购房款,并按照中国人民银行固定资产贷款利率支付自1999年12月13日起至付清上述购房款之日止利息。
1999年11月20日,袁先生与某房地产开发有限责任公司签订内销商品房预售契约。约定购买房地产开发有限责任公司某小区5号楼1单元122号房屋,建筑面积(暂测)85.24平方米(包括套内建筑面积、分摊的共有共用建筑面积),房屋竣工后以测绘部门实测面积为准;房屋的实测建筑面积与暂测建筑面积的误差不超过暂测建筑面积的+3%(含)时,按约定房屋单价据实结算;如实测面积多于暂测面积的3%,袁先生不再为高出部分补交房款;如实测面积少于暂测面积的3%,房地产开发有限责任公司应在出示测绘部门实测面积数据之日起30日内退还袁先生多交房款;结算房价款时,房地产开发有限责任公司保证使用面积与建筑面积比率不低于81%,如未达到则按使用面积/81%面积交费,房地产开发有限责任公司在出示测绘部门实测面积数据之日起30日内退还袁先生多交的房款;房地产开发有限责任公司交房日期为1999年12月31日,交房同时应向袁先生提交建设工程质量监督部门出具的《北京市建设工程质量合格证书》和测绘部门实测面积数据。
协议签订后,袁先生依约支付了定金和首付款。1999年11月12日,当地房屋土地管理局出具了袁先生所购楼的测绘明细。袁先生的122室建筑面积为86.63平方米,其中套内建面(含阳台)75.55平方米、分摊公用建面11.08平方米、阳台建面8.06平方米。房地产开发有限责任公司于同年12月31日发出入住通知书。2000年1月4日,袁先生办理了进住手续,随后付清了剩余房款,知悉了上述实测数据。袁先生认为房地产开发有限责任公司交付的房屋不符合“使用面积与建筑面积比率不低于81%”的约定,遂找到房地产开发有限责任公司的销售代理公司。该公司工作人员李某承认是自己未表述清楚套内建筑面积与销售建筑面积比率不低于81%的意思致袁先生产生误解。2000年2月9日袁先生收取了李某给付的7000元,并在其书写有“经双方协定进行违约补偿,款额为7000元”的收条上签字。此后,因袁先生没交纳公共设施维修基金而未能取得所购122室的权属证。房地产开发有限责任公司亦未给袁先生开具购房正式发票。
2001年10月,袁先生起诉到一审法院,要求房地产开发有限责任公司退还多收取的房款3.2万余元,支付自2000年8月17日起的滞纳金(按日万分之三计算);房地产开发有限责任公司在交房同时没有提交建设工程质量合格证书,已构成违约,应当承担迟延交房的违约责任,即给付2000年1月1日起至同年4月30日止的滞纳金7364元(计算标准同上);要求房地产开发有限责任公司办理产权过户手续、出具正式购房发票。
房地产开发有限责任公司则认为,袁先生所述房屋不符合约定系其个人对合同条款理解有误,公司的销售代理商已补偿其7000元作为了结,现又主张退还房款,没有道理;因其未交纳公共设施维修基金,拒绝补齐实测面积与暂定面积间的房款差价,故没有也不能给其开具正式发票并办理产权过户手续,因此,不同意袁先生的各项诉讼请求。
一审法院经审理于2001年11月判决后,双方均不服,分别上诉到二中院。
二中院经审理认为,房地产开发有限责任公司作为房地产开发经营企业,本应使用规范用语将双方议定的权利义务加以明确。但其在预售契约中采用“使用面积”这一国家至今无确切定义的名词,致双方对同一条款产生不同理解。法院将根据房地产行业惯例,在双方对“使用面积与建筑面积比率不低于81%”条款所指建筑面积无特殊说明的情况下,仍应认定建筑面积为套内建筑面积和分摊公用建筑面积之和。房地产开发有限责任公司称此处的建筑面积仅指套内建筑面积及经办人李某在双方纠纷后重新解释上述条款的做法,不仅破坏了合同条款的连贯性,而且违背了契约自由的合同法原则。故法院无法采信房地产开发有限责任公司对“使用面积与建筑面积比率”条款所作的种种解释。依据双方约定,房地产开发有限责任公司应依约退还多收取的房款3.2万余元。袁先生从李某处领取的7000元可以视为房地产开发有限责任公司退还的部分购房款。而房地产开发有限责任公司称双方以袁先生收取7000元“违约补偿”的实际行为变更了开发公司对交付标的物不符合约定承担违约责任的方式一节,因签约双方没有采用与书面预售契约相当的形式对合同变更作出约定,且袁先生对房地产开发有限责任公司所述变更内容并不认可,故法院无法采信。房地产开发有限责任公司坚持不退还多收取的房款没有道理。房地产开发有限责任公司履行提供实测数据的合同义务时,没有提交122室的套内使用面积,致购房者无从判断标的物是否符合协议约定。其行为已构成违约。房地产开发有限责任公司于1999年12月13日前未返还袁先生多收取的房款,就应当承担逾期付款的违约责任。对违约金标准双方虽无约定,但依据有关司法解释,人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审法院在查明事实,分清责任的基础上判令房地产开发有限责任公司出具正式发票,并驳回袁先生不合理诉讼请求的处理是正确的。据此,作出上述终审判决。