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近年来,随着城市经济的发展,人口的急剧增加,城市内部空间结构发生了很大变化,一方面住宅从中心城区向城市外围转移,工业企业从中心城区向郊区、卫星城转移;另一方面,中心城区内部出现地域功能分化和重组。中心商务区(CBD)出现,商务、管理功能加强;高档住宅区向城市内圈集中。在这种城市空间分化过程中,住宅向城市边缘发展的趋势日益明显。几年来,天津市政府先后在近郊规划的华苑、丽苑、梅江、梅江南、双林、瑞景等大型居住区,以及开发商自行向城市外缘发展,已经形成了住宅城市边缘化的基本格局。
城市住宅外向化发展特征
南开大学经济学院副教授黄楠分析城市住宅外向化发展的特征认为:
1、随着与中心城区距离的加大,城市住宅区规模呈现增大的趋势。
2、区位取向由“摊大饼”圈层式与老城区相邻,转向沿城市伸展轴向发展。
3、以经济适用房为代表的普通住宅向城市边缘发展,高档住宅区向内圈发展。
4、住宅形式以小区模式为主,多个住宅小区成组分布,构成新型居住区。
住宅向城市边缘发展原因
黄楠教授认为,导致住宅向城市边缘发展的原因是多方面的,包括土地成本、交通成本、规模经济效益、城市规划与城市发展需要等。
首先是由于城市经济的迅猛发展,中心城区人口的急剧膨胀,带来中心城区基础设施、住房、城市生态环境等方面的巨大压力,迫使政府必须调整城市人口居住结构。天津以危陋平房改造为契机,在城市边缘大规模建设安居工程、商品住宅就是在这样的背景下展开的。
其次,开发商受政策和经济利益的驱动,把住宅开发投资转向城市边缘。政府通过城市规划、土地批租、住房政策等手段对房地产市场进行干预和调控。出于经济利益的考虑,开发商在城市内圈有利可图。必须开发高档住宅。若要适应大多数工薪阶层的消费需求,把投资方向转向地价较为低廉的城市边缘成了开发商的广泛选择。
第三,中心城区传统制造业的郊迁,商务与管理中心等功能的重组也推动了城市边缘大型住宅区的形成。近年来,天津实行传统重工业向郊区迁移、强化中心城区的商务、金融、管理、文化交流中心功能的政策,改变了就业、生活等的区位取向,推动了城市住宅向边缘区,特别是向城市发展轴向转移的趋势。
第四,城市交通、通讯等基础设施载体功能的改善也拉动了城市边缘居住区的发展。城市基础设施如交通、通讯、医疗、学校等的缺乏,是影响开发商投资和人们消费的重要因素,基础设施的建设与完善,改变了城市边缘居住区居民在工作与生活上的不便,缩短了与城市中心区的差距,扫除了制约市场的重要障碍。
第五,居民的收入水平和消费观念发生改变。高收入阶层有能力选择内圈的高档住宅,但也有些人看中郊区的生态质量和生活环境,又具有私家车的便利,选择到郊区生活。中低收入阶层,由于边缘住宅价格相对便宜,选择郊区置业。同时,还有的人是二次置业,用于投资。
建设城市边缘居住区要定位准确
天津市城市规划设计研究院边庆良工程师提出,建设城市边缘住宅要定位准确。
区位分析是市场定位的基本因素,每个城市边缘新居住区应根据自身区位的特点具体分析,以确定自身居住区的特点、标准、价位、销售人群、开发建设的步骤等,从而把握社区的建设,避免盲目开发造成房屋的空置和资金的占压。
市场分析是市场定位的主要因素。市场分析的主要手段是市场调查。就目前讲,天津市城市边缘住宅面对的市场,应该是广大的中等收入阶层和少部分高收入阶层。对于低收入阶层,解决住房的主要来源是二手房和城市边缘的小规模楼盘。规划设计人员应主动参与市场的调研,通过准确的调查,确定未来的消费人群,结合区位的特点创造适合本人群的规划特色。
建设城市边缘居住区规划设计理念要超前
边庆良工程师认为,探索超前的规划设计理念已成为居住区规划设计的重要内容,它不仅要考虑居住区的硬件:整体景观与局部设计,绿化环境与建筑的协调等,而且要重视居住区规划的软件设施:努力体现“以人为本”的原则,树立生态规划的观念,提高居住区的文化品位。所以在城市边缘新居住区规划中,要注意以下几个方面:
1、用地构成:
由于城市边缘居住区用地规模加大,形成与城市道路原有规划的矛盾,所以建议,在城市边缘新住宅区规划中,降低小区、居住区用地入口规模标准,小区采用大组团的规划概念,进行居住区用地布局。同时要调整居住区绿化指标,执行公共绿地不少于3平方米/人(含小区与组团)的标准核算配套公共绿地。
2、空间布局:
建议住宅建筑的多层住宅高度以四层或四跃五层形式为主,对于有良好景观的高层、中高层,可结合绿化或水体等开敞空间布置,既丰富居民区的空间布局,又能提高卖点。
配套公共建筑:小区可结合区位特点采用集中与分散结合的形式,只布置必要的小型配套设施,其主要商业设施与整个居住区的大型商业结合布置,根据居住区的规模,形成一、两个大的独立商业中心,这样有利于商业项目的经营,也方便居民使用,减少对住宅的影响。教育设施方面,由于我国入口比例构成变化较大,因此建议在居住区内集中布置教育用地一到两处,以便教育部门根据不同的高峰期进行内部调整。
居住区开敞空间:应打破传统中心绿化、中心封闭的观念,将优美的居住区中心绿化空间向城市空间开放,使居住区与城市有机地融为一体。
3、交通组织:
宜采取人车分行为主,人车混行为辅的组织方式,兼顾有车族与无车族的利益和便利,寻求“均好式”规划。车位的安排以不超过50泊位/百户比较有利。机动车的停车方式,建议集中建设停车库,虽然投资多了一些,但是节省用地,又有防盗、防损坏、对住宅干扰少的优点,是今后居住区解决停车问题的发展方向。步行系统要能够将居住区中心绿化、小区中心绿化、组团绿化、宅间绿化有机地融为一体,要根据不同年龄、不同爱好居民的需求,规划不同的活动场地,体现“以人为本”的规划理念。
4、指标体系:
容积率应控制在1.0以内,0.8-0.9为宜。绿地率不低于45%,这样才能达到人均绿化面积不少于9.46平方米,避免城市居住区局部缺氧危害居民健康情况的发生。建筑密度不超过25%,以20-22%为宜。日照间距在有角度的情况下也应不低于1:1.5。平均每户住宅建筑面积不超过100平方米。
5、规划设计理论创新:
应充分利用规模优势、市场优势,结合城市规划“联系理论”、“场所理论”等理论思想,进行居住区规划设计理论的创新和发展,树立“以人为本”的可持续发展和生态保护的观念,达到资源的可持续利用。在设计中从住宅到环境设计都应去挖掘、继承、发展地方文化特色、民族特点。
规范规划管理促进城市住宅边缘化健康发展
边庆良工程师指出,规范规划管理,才能促进城市住宅边缘化的健康发展。
首先,要加强宏观调控,预留城市可持续发展空间。一个大规模的城市边缘居住区从开始策划到建成,一般要5—10年的周期,加强这一地区的宏观调控是规划管理部门的重要任务。一个大的边缘居住区开盘后,应严格控制周边地区的大规模开发,避免造成城市发展的不均衡,为城市预留一定的可持续发展空间。
其次,要树立环保意识,改善城市生态环境。居住区不单单是“住”的场所,应该成为城市生态环境的一个有机组成部分,居住区内人工环境与自然环境有机融合,才能创造高质量的城市生态环境。
最后,要依法管理、依法建设。应严格按照城市总体规划进行管理,严格限制开发建设中的贵族化、大型化倾向,对城市建设中的流行病,如欧陆风、广场热等现象有清醒的认识,不随波逐流,通过合理的设计、规范的管理促进城市边缘居住区规划与建设的健康发展。(乔凤青)