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天津大型居住区开发企业人士谈新居住区新生活
日前在北京召开的“中国地产十年论坛”上,中房协副会长兼秘书长顾云昌总结了房地产业的十年巨变,指出目前房地产业发展进入了高速运行轨道,房地产市场进入了一个供大于求的买方市场,而住宅产品则已经跨入了产品更新换代的时代正朝着“居者优其屋”的方向迈进。
纵观天津房地产业的发展,同样也呈现了这一发展特征。特别是1995年以来,从华苑、梅江等大型安居居住区的开发,到日前东丽湖万科“新市镇”的启动,以及顺驰集团滨海新区的大型居住社区项目的策划,无论开发规模还是开发速度,都展现出了日新月异的发展局面,同时也开始进入了从零星开发到大规模集约开发;从单一开发到复合连锁开发;从建设城市边缘大型居住社区到建设郊县新市镇;从改变居住环境到居住改变生活的时期。回顾和展望本市房地产业的发展,参加本市大型居住区开发建设的开发企业人士这样说:
华苑居住区居住观念改变从这里开始
港宁房地产开发公司总经理张行捷说:位于本市西南上风口的华苑居住区是改变本市居住模式的第一个大型居住社区,开发模式为政府统一规划下多家开发企业参与建设。建成以来,已进住居民近3万人,形成10余个全封闭的物业管理小区,整个居住区内无论景观设计还是建筑形式都体现出了居住环境的飞跃,成为与现代居住方式接轨的新一代居住社区,多次获得各种建设奖项,碧华里等多个小区已成为成功人士首选的居住区。总结开发过程,华苑后期项目的开发更加符合时代发展要求,如久华里、华苑新城都引进了富有时代特色的居住舒适度人文环境理念,充分体现了政府参与下大型社区的设施配套优势。
华苑大型居住区的整体开发优势,改变了人们的居住观念,同时也提高了人们的生活质量,目前这一地区已经逐渐成为集居住、就业为一体的成熟居住区。同时这里的居住人群也呈现出知识分子多、年轻人多的特点,居住区创造出来的人文环境显而易见,可以说居住观念改变从这里开始。
梅江居住区健康生活来自生态科技
2000年,梅江生态居住区正式启动。根据“从天津城市定位和可持续发展出发,以规划设计为龙头,以技术上水平为核心,建成全国一流生态住宅区”的总体要求,梅江居住区定位为高起点、高标准、高质量的跨世纪新型住宅区。在此定位基础上,从生态的角度出发,梅江在本市首推住区内人工生态景观湖,并采用分质供水方式,由纪庄子水厂再生回用的中水作为景观湖、绿化灌溉用水以及居民冲厕、洗车、喷洒道路等生活杂用水。除中水系统、市政自来水系统外,梅江还引入可供居民直接饮用的高质水直饮水系统、垃圾分类处理系统、智能化管理系统等。
真正意义上的生态环境,带给居住者的身心体验,与非生态环境是不可同日而语的。其中包含一些看得见、能直接感受到的东西,比如水景,水是生态环境中最具动感、最活跃的因素,小区内大面积水域能调节微气候,起到净化空气的作用,对居住者的健康大有裨益。也有一些看不到、摸不着的,但确确实实在起作用的因素,比如生态技术保障系统等等。因此,从长远发展来看,生态科技的应用为居民提供的是具有持续价值的居住区。
太阳城居住可以改变生活
太阳城项目是天津第一个由一家开发商独立开发的大盘项目,占地2000余亩,建筑面积130万平方米,是继西南和南部华苑、梅江居住区大面积开发后,东北部最大的一片居住区。为满足现代人居需求的发展,结合本地块的特点,太阳城的开发必须站在一个全面创新的高度进行总体设计和建设。包括体现完善的社区配套、体现综合社区功能、体现高性价比、体现正在兴起的“居住改变生活方式“的开发理念,把太阳城规划建设与城市发展融合起来,创造具有现代城市人居文化和生活的社区环境。
因此,太阳城的开发理念和总体设计,强调通过对居住区建筑风格与环境及居者定位的协调处理,环境的大胆突破,以及社区文化氛围的营造,展现现代精致生活的生活方式,使居者能够享受到健康舒适的居住、活动条件、祥和的社区邻里关系。为此,太阳城设计建设了天津居住区的多项首次出现的景观规划及配套设施:第一个具有明确主题的居住环境——都市山林;第一条社区商业街——阳光新天地;第一个专属公园——欢乐谷;第一个大型康体中心;第一组大型城市雕塑等配套设施。同时还在本市首次推出精装修成品房及准现房发售的全程服务销售措施。
基于对城市的理解和体验,太阳城尽量赋予这个城市一些时代的品质,希望太阳城的建设能起到改变区域面貌和价值的作用。
天津奥林匹克花园新生活一步到位
天津奥园是本市第四个开发的大型居住区瑞景居住区项目之一,天津奥林匹克置业投资公司承担了其中1000余亩土地的开发。此项目是中体产业股份公司的连锁项目之一,其复合地产、连锁开发模式及产品品牌使这一项目优势明显。
奥林匹克花园的定位是“健康科学的生活社区”。奥林匹克花园以独创的“运动就在家门口”复合地产开发理念,进行居住区运动健康设施和环境的营造,建造了适应现代居住的高层次需求,并具有引领作用的新型居住区生活环境。充满自由、和谐、健康的生活环境缓解了人们在社会活动中的压力,使居住能够改善人们的生活质量,因此受到了社会的支持,成为“新生活的领跑者”。
同时,随着奥林匹克花园连锁项目的不断完善,奥林匹克项目已将体育产业、房地产产业、教育产业、文化产业有组织、有目的、有经营管理的进行复合,因此奥林匹克花园的品牌根本属性是泛地产。
正是基于这样的复合地产核心理念和发展背景,凭借一整套先进完善的开发建设模式和经营管理运作模式,以及成功开发和创新的经验,天津奥林匹克花园的开发定位于“新生活一步到位”。
东丽湖居住区新市镇创造郊区城市新生活
经过长期的研究和论证,万科决定将在东丽湖地区北岸区域4095亩土地上建成建筑面积88万平方米、建筑密度不大于20%、绿地率不小于50%;以生态为主题,集运动、教育、娱乐、休闲、旅游、度假、商业等功能为一体的“新市镇”,营造一个北方乃至全国的大型生态居住区示范点。
万科的“新市镇”理念主张把城市、郊区、自然环境看作一个有机整体进行协调开发。对整个地区进行规划设计,它既支持老城区改造,又注重对郊区或新区进行有序、健康的开发。项目的规划建设结合地块文脉并汲取北美“城市新生活”的设计思想和建设方式。
同时,根据新市镇的规模与功能、居住容量与生活状态等要求,项目开发将紧紧与政府基础设施建设和整体规划相配合,并参与城市发展战略的制定与实施,在这种协作中,互相促进。因此“新市镇”是在与政府和市场密切结合前提下,自上而下的造城过程,开发节奏会与政府基础建设同步。
万科新市镇开发规划中的重要方面还包括在居住区内创造相当多的就业机会,通过引进高新技术产业,开发建造Pertreat培训中心,发展餐饮、服务、娱乐、休闲等第三产业,形成浓厚的产业氛围,为居民提供在居住区内就业和在附近上班的机会,以促进开发区域的兴旺,区域功能的提高,带动周边地区的发展。
滨海居住区尝试城市运营改变区域功能
2002年6月,顺驰集团取得了塘沽新河地区4000亩土地的开发权。这样一个区域及经济位置都很特殊的大型居住区开发,对顺驰来说是一个新的考验。
从塘沽宏观所处的地理和经济位置来说,塘沽作为滨海新区的重要组成部分,将逐步建设成为天津的第二城市中心从而形成“主体推进,两翼展翅”的发展格局。从新河居住区在塘沽的微观位置来说,它处于塘沽空气质量最好、总体规划最适宜居住区开发和发展潜力最大的塘沽西部。
从塘沽地区经济的发展进程来看,目前,塘沽的三次产业比例明显失衡,第三产业发展滞后,平衡塘沽的经济发展结构,是将来这一地区的发展趋势。而第三产业的发展必将推动整体经济的发展,进而改变目前的区域经济、生活形态,也将使房地产开发更具广阔的空间。同时,完成这一改变,需要有实力的开发企业共同参与,即政府与开发企业的互补互动,这样才能使这一区域的开发规划无论从定位、节奏、配套建设还是居住区大盘项目的局部细节处理,都具备既被市场接受又有可持续发展的远期社会效益。
综合上述因素,结合顺驰的开发实力,我们认为,塘沽新河地区大型项目的开发应借鉴城市运营的理念进行运作,即顺驰对这一大盘的开发包括了从常规地产向城市层面的延伸,从大盘居住区开发向区域经济延伸。