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美国在房地产金融方面一直扮演着领导者角色,抵押贷款是其传统的、占主导地位的住房信贷方式。在美国务家商业银行的贷款总额中,抵押贷款占四分之一,其中住宅抵押贷款占90%左右。美国的住宅抵押市场是世界上规模最大的住宅金融市场。美国金融机构利用长期积累的经验和现代信贷管理技术与方法,不断创造新的住宅抵押形式,多种多样的住宅抵押贷款极大地丰富了美国住宅抵押市场。
(一)可变利率抵押贷款。近20年来,美国市场利率波动频繁,使得按固定利率贷出抵押贷款的银行遭到很大损失,出现了资金纷纷从抵押市场抽走的现象。于是,政府允许金融部门经办可变利率的抵押贷款。起初上调利率的幅度限制在5%以内,后来由于利率涨幅过大,5%的上限已远不能弥补上涨的差距。所以,美国监察局同意办理不受限制的可变利率贷款。贷款人必须按某些公布的利率指数调整,并在30-50天前通知借款人,如果借款人不接受此项调整而提前还款也不收罚息。目前这种贷款方式在美国较为普遍。可变利率抵押贷款对贷款人有较大吸引力,并增加抵押市场的资本流动性,保证足够的抵押资金。
(二)分享增值抵押贷款。即借款人可支付较低的利率,并以和贷款人分享房地产的增值为代价,以保证贷款人的实际收益。这种贷款,期限一般在10年以内,到期后对抵押的房地产重新估值,以便分享增值。这种贷款还有一种变通办法,即由外来的投资者为买房者代垫一部分资金(为买房者买房时提供一笔资金,或分担每月付款的一部分),垫款由买房者按借款利率计付利息,到还清抵押贷款本息或将房屋出售时,重做一笔借款来支付投资者的分享部分。这种方式解除了贷款人或投资人对调整的抵押贷款利率总是落在通货膨胀之后的担忧,但一旦房地产价格下落,银行和投资人将面临较大的风险。
(三)累进付款抵押贷款。即最初几年付款额较低,有的甚至不足于偿付当月利息,以后每月付款额随着年薪额的增长而逐步加大。这是为一个刚走上工作岗位的青年职工设计的,其收入可能随着职务的提升而逐步提高。这种贷款办法有的还在调整付款金额的同时,根据市场利率相应地调整贷款利率。累进付款抵押,使借款人易于支付月费,以相同的定金购买较多的住宅,但由于最初年份月付款常不足支付利息,本金逐年增加,使贷款人有更多的资金面临违约的风险。
(四)分级偿还抵押贷款。这是美国近几年出现的新的住宅抵押信贷形式,是美国消费经济学研究成果与银行信贷理论和实践相结合的产物。这种贷款方式与累进付款有相似之处。分级偿还抵押的借款者,不是各期平均偿还贷款,而是对各期规定不等的偿还额。一般来说,年轻的家庭收入偏低,在头几年的偿还期内,偿还贷款的金额规定得低一些,以后由于家庭趋于成熟,收入逐渐增加,合同规定的偿还金额定得高一些。这样,各次分期偿还贷款的金额形成梯级越来越大的阶梯形状,因而,被称为分级偿还抵押贷款。
(五)反向年金抵押贷款。这是为年老的退休人员所设计的。借款人每月的退休金不足于支付生活费用,可用自己的房屋作抵押,每月从银行得到一笔款项,直到本息支付完为止,期限常在20年。
(六)最后巨额付款方式。这种方式的抵押贷款期限通常只有3至5年,最初几年只偿还少量贷款本息,其余的大宗本息在到期时一次付清。这笔贷款余额也可以转期续借,但利率要重新商定或改为浮动利率。
(七)循环住房贷款。这种贷款对于偿还能力强、信誉可靠的购房者,不限制其贷款额度,允许借款的购房者在已取得的贷款之外,按照同一抵押贷款合同追加新的贷款,并顺延还款期限,但要承担较高的利率和费用。
(八)“一揽子”交易抵押贷款。这种方法即抵押加保险的方法。借、贷双方不仅要在抵押贷款合同中规定应偿还贷款的本金、利率、期限等,同时还要规定凡参加借款的人必须参加建筑保险、财产保险或人寿保险。保险的费用由借款人负担,由贷款的金融机构经办。同时还要求借款的买房者将应交的不动产税和住房维修费用等也定期地交由贷款的金融机构办理。
美国住宅抵押贷款的创新品种多种多样,其发展原因不外乎两点:其一,美国大规模的住宅抵押贷款基本上是各种私营金融机构——商业银行、储蓄信贷协会、互助储蓄银行和人寿保险公司等自发地、自主地经营的,经营风险和经营亏损均由私营金融机构承担。这就促使这些私营机构尽量降低贷款风险,尽可能盈利,开发更多新品种。其二,美国住宅金融市场具有充分有效的竞争机制。在住宅抵押贷款方面,无论是间接融资还是直接融资,由于存在住宅私有化程度高、公私住宅经营机制配套齐全、融资主体呈多元化、开放的机会均等等市场气氛,使市场竞争机制得以实施,为贷款的金融机构实施业务竞争战略、创新贷款品种提供了外部条件。