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“租期要到了!租金要涨了!”对于众多在2001年签约租用甲级写字楼的公司来说,楼市专家所预言的“2002年下半年租金上涨”,无异于“一阵恼人的秋风”。
张小姐的公司和陈先生的公司在同一个写字楼里,是同一层的邻居。两家公司的规模相当,所占面积也相差无几,但续租时要面对的情形却大不一样:张公司的租金涨了,陈公司的租金却降了。租金涨的,要扩大租用面积;降的,倒要搬家了。
业内人士:涨价之说,真伪各半
物业顾问张维清:租用写字间和买楼、租房的概念不完全一样。从时间上看,是处在永久使用和短期使用的中间地带,租用期限一般以年为计。对于楼主和租户来说,无论在租期中市场波动有多大,签约价格是不可以更改的。拿张、陈两家公司为例,起租时间只相差不到三个月,市场价格却有很大的变化,自然各自拿到的签约租金也相差不小。到了续租时,楼主要按照目前的市场价格与租户重新签约,这才出现了租金有涨也有降的情况。
销售经理云志:租金上涨,对于空置率比较高的楼盘有意义,但对于出租率很高的楼盘是没有实际意义的。以国贸中心二期为例,目前出租率在95%以上,而且租期大致都到2003年。所有为涨价而进行的工作,成了只能赢得5%的高成本投入。换句话说,炒作市场租金整体上调,一般是新楼盘为自己开盘售高价而放出的烟雾。
客户总监弓女士:另外,和买商品房一样,租用写字间时,租用面积也存在“建筑面积”和“使用面积”的差异,一般的换算系数在0.7左右。楼主在相互竞争时所谓“别家涨价我降价”,可能是有“前提”的促销手段。
专家分析:涨价之说,由何而起
据香港一家国际物业公司的专家分析,2002年北京甲级写字楼市场供应比去年减少,是涨价之说的源头所在。
从区位分布上看,2002年,商务中心区内的甲级写字楼新增供应为零。海淀区的甲级写字楼供应为15.4万平方米,与2001年相比没有任何增长。
由于1995年国家实施宏观调控政策,严格审批建设项目,造成了随后几年高档写字楼供应逐渐减少。另外,2001年10月北京市才正式公布“北京商务中心区规划方案”,尽管在此之前已经有一些国内外发展商考虑在该地区开发高档项目,但由于政策面的不明朗,因此真正意义上的开发和建设一直没有开展起来,从而在客观上使该地区甲级写字楼的新增供应基本上处于一种停滞状态。
站在开发商的角度,由于1997-1999年北京甲级写字楼市场陷入低谷,尤其是商务中心区及其附近地区的甲级写字楼出现了相对的供过于求,因此使许多开发商对在该地区开发高档写字楼持谨慎的态度,许多开发商转而开发风险相对较低的公寓类项目。涨价,在不同的区域表现的程度会有所不同
对于东部的商务中心区来说,2002年由于没有新增供应,因此今年的主要任务是消化现有存量。从现有存量上看,各家基本上都已取得了50%左右的出租率。而从需求上看,由于该地区是外资公司最青睐的地区,所以今年外资新增加的需求将基本上都集中在该地区。因此,2002年该地区写字楼的租金反弹程度将最大,估计将在10%左右。
对于中部的金融街来说,尽管该地区在今年也没有什么新增供应,并且该地区也沾了金融机构密集的光,但由于金融街的商务配套严重不足,因此预计2002年金融街写字楼的租金不会有很大变动,涨幅不会超过5%。
对于北京西部的中关村地区来说,尽管该地区IT公司云集,但由于受美国经济的影响,中国IT行业也不景气,中关村许多公司已经裁人,因此今年在写字楼方面的需求预计不会很旺盛。甚至由于该地区供应量的集中放大有可能出现进一步下跌的趋势。
租户反馈:一要价不离谱,二要物有所值
记者在采访中走访了不同区域的甲级写字楼的近20家租户,对于租金上涨的问题,80%的租户认为最与他们的切身利益相关的并非是租金涨了多少,而是涨价代表了什么。
近年来,北京写字楼租金处在低迷状态,很多企业在挑选写字楼时尽量争取更低的租金。但是一些有远见的公司却利用现在的好时机选择地点优越、质量一流的写字楼,而不只以租金低为惟一选择标准。因为他们认识到高质量的写字楼能帮助企业提高知名度和竞争力,从而加快企业利润的增长。一些有远见的企业物业经理能够从全局考虑,在租写字楼的过程中不只是选择成本低的写字楼,而是选择质量高的写字楼,目的是为了从更大的目标出发,即帮助企业增加利润。
选择地点好、综合配套齐全、质量高的办公楼能在很大程度上帮助企业达到开源的目的。一个好的办公地点能提高企业的知名度,从而提高企业形象以及在顾客心目中的认知;具有齐全配套设施和商务设施及良好环境的写字楼能提高工作效率和员工的工作情绪。
从市场发展的角度看,以租金为最重要谈判条件的企业可能导致得不偿失。相反,对于那些有远见、注重企业形象和工作效率的公司来说,北京现在的写字楼市场则提供了不容错过的良机。