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19日,中国银行北京分行与北京市住房资金管理中心、北京市贷款担保中心合作,联合在全国首次推出个人住房担保贷款政策性贴息业务,这意味着贷款人既可以获得公积金贷款水平的利率,又可以享受到商业贷款的快捷和廉价。
据了解,此次推出的个人住房担保贴息贷款,虽然名义上是银行发放的商业贷款,但借款人可以获得由政府住房基金提供的利息返还,从而补平商业贷款和公积金贷款之间的利差。在获得公积金贷款利率水平待遇的同时,借款人还可以省去办理组合贷款的麻烦,并节约相当一笔手续费。办理一笔组合贷款,借款人不仅要交纳公积金贷款的个人贷款评估费、人寿保险费等费用,同时还要交纳商业贷款的律师费及住房保险费。而个人住房担保贴息贷款,由于采用了北京市住房贷款担保中心担保的形式,免除了其他费用,借款人只要一次性支付相应的担保费用和律师费就可以。
据了解,可获得个人住房担保贷款政策性贴息的对象为住房公积金连续6个月累计12个月,并且继续交纳公积金的个人。贴息贷款的最高成数为购房总价的80%,贷款期最长不超过30年,贴息部分的最高额度为30万元。
实例说明
●节省手续费:以借款人申请15年期50万元贷款为例,办理组合贷款所需的费用综合大致要3万元,而办理个人住房担保贴息贷款的话,15年期贷款每万元的担保费为114.17元,因此借款人应交的担保服务费总额为5708.50元,再加上律师费,可比前者节约两万元左右的费用。
●节省利息:假如某人办理贷款金额为30万元、贷款期限为30年的个人住房担保贴息贷款,那么每年可获得贴息70.8元,相对于普通个人住房商业贷款,30年可节省利息63720元。
许多打算投资楼市的读者对此非常关心:到底是办理一次性商业贷款,还是做公积金+商贷的组合贷款,或是申请住房贷款贴息?贴息等税费降低措施能否带火楼市?为此,本报再访中国银行、北京市住房资金管理中心的专业人士,为读者作进一步分析,再替您仔细掂量掂量。
贷款人到底得到什么实惠?——最大好处是贷款手续和时间大减
据悉,个人住房贷款贴息,说简单点就是购房人在出具完备资料后,能在银行领取公积金贷款,而不用再到管理中心、银行跑两套手续,交两笔手续费。这样,人们贷款的时间,尤其是组合贷款的时间,可能由以前的几个月节省到以后的几天。而商业贷款和公积金贷款之间的利差,则由政府住房基金提供的利息返还给中行,最后的贴息实惠仍落在贷款人身上。
中行有关人士告诉记者,目前商业贷款利率要比同期公积金贷款利率高出1%左右。具体而言,5年以内(含)公积金贷款利率为3.6%,商业贷款利率为4.77%,两者利差为1.17%;5到30年(含)公积金贷款利率为4.05%,商业贷款利率为5.04%,利差为0.99%。以往,购房人要想手续简便点儿,可能只有都办理商业贷款。现在,您只要把完整材料交给中行,剩下的事情就不用管了。以30年30万元房贷为例,公积金贷款比商贷可节省利息6.372万元。另外,值得购房人注意的是,30万元以上的组合贷款,并不是都能享受到公积金贷款利率,因为公积金贷款额度是有上限的——最高30万元,超过额度还将按商业贷款利率计息。
费用节省多少?——15年贷款50万,费用省去2万多
如果购房人办理15年50万元的组合贷款,以往要到银行、资金管理中心办理两套不同的手续。其中到管理中心办理公积金贷款,要缴纳房贷金额5%左右的评估费及近2000元的律师费,还有人寿保险费;到银行办理商业贷款,则要缴纳第二份律师费和2万元左右的住房保险费,总费用达到3万多元。而办理个人住房担保贴息贷款,只需缴纳担保费和律师费,15年期贷款每万元的担保费为114.17元,因此借款人应交的担保服务费总额为5708.50元,总费用可比前者节约两万元左右。
税费降低能否带火楼市?——有利好消息,也要注意潜在风险
利好消息:除了“个人住房贷款贴息”能缓解购房人压力,享受利息、手续费用双重优惠外,最近有不少利好消息让购房人下定决心买房或出租投资。一是从今年7月1日起,个人购买普通住宅契税减半,只要不是度假村、别墅和每平方米单价在9432元以上的公寓,都可以按照购房款的1.5%缴纳契税;二是央行已连续8次降息,目前的住房贷款利率水平已相当低,如果能在四五年内还款,利息成本相对非常小;三是外来人口的增加让租房市场需求量大增。
潜在风险:现在对于北京房地产市场的投资,业内有两种截然不同的观点。一是认为如果投资者不具有专业水平和合适的购买时机,将很难获得投资获利机会;二是目前仍是投资房地产的好时候。不管哪类观点,投资背后的风险都不可小视。房地产业内专门的数据分析也表明,租房的整体租金在下降、房屋空租期加长,投资回收期有延长的趋势。目前北京商品房现房存量充足,正在建和规划中的新楼盘规模非常大,这些都会影响到以后房子是否好卖、能否很快租出去。另外,商品房二手交易税费要比一手市场高出2至3个百分点、部分开发商通过广告夸大楼盘投资价值等因素,可能都会带来投资的潜在风险。