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进入新世纪以来,北京、上海、南京等大城市房地产市场欣欣向荣,而一些中小城市的部分房地产开发企业却徘徊不前,个别企业甚至在低谷中挣扎。导致这种状况的主要原因,是房地产开发企业没有把握住市场,没有进行充分的市场调研,对工程建设项目的决策有误等等。
针对上述现状,可采取下列对策予以改进。
一、切实做好房地产拟开发项目的可行性研究
房地产开发项目的可行性研究决策正确与否,将直接影响到开发企业的生存和发展。一旦决策失误,将造成商品房积压,资金沉淀。所以,各开发企业在进行投资决策时,应聘请有经验的房地产估价师、造价工程师,在充分掌握房地产开发市场行情的基础上,从项目选址、资金筹措、房屋拆迁安置、土地使用权出让招投标、规划方案、图纸设计、工程招投标、建筑施工、房屋销售或租赁、物业管理等诸多环节,进行科学的分析和论证,切忌盲目上马,避免开而不发。
二、在房地产开发上,采取多种方法降低成本
充分研究商品房销售价格的区位空间,从而适度下调商品房特别是住宅商品房的销售价格,以便在激烈竞争的商品房销售市场上,立于不败之地。从工程图纸设计入手,按照经济、实用、美观的设计原则选择设计方案。在结构施工图纸设计中,切忌过份提高房屋抗加固设计系数,坚持按现行规范设计,基础选型要慎之又慎。在房屋拆迁安置阶段,要和拆迁主管部门紧密配合,对拆迁户进行合理适度的拆迁补偿。在开发建设项目工程招、投标阶段,要选择施工质量优、报价低、经验丰富、组织设计合理、工期短的施工单位进行施工。同时配合质监人员抓好建设工程质量,以质优价廉的商品、言而有信的信誉赢得顾客。
三、做好房地产营销或房屋租赁工作
可组织、聘请有经验的商品房销售人员或与房地产中介服务机构合作,进行科学的策划,通过媒体广告、户外广告,对积压的商品房进行销售、置换或租赁,盘活积压的商品房。
四、抓好物业管理,营造品牌优势
要坚持成片开发,杜绝零星开发。开发企业在商品房销售前,就应与有资质的物业管理企业签订物业管理合同。商品房竣工交付使用后,应使小区真正做到基础设施完善、环境优美、交通方便、排污畅通、卫生、治安状况良好、简易健身器材齐全、购物便捷。同时,各开发企业可以向工商部门申请注册自己的商品房商标,营造品牌优势,树立企业形象。
五、深化企业自身改革,注重人才培养
要继续深化企业改革,进一步明晰产权,做到企业资产所有权和生产经营权分开。在遵守房地产法律、法规的前提下,积极维护房地产市场秩序,坚决杜绝违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”等现象。股东会、董事会、监事会和经理层,要各负其责,协调运转,有效制衡,自主经营,自负盈亏,自我发展。同时,也可根据自身特点和优势,强强联手,强弱配合,组建集团式企业。