|
||||
我国于去年年底成功加入世界贸易组织后,地产业界最为关注的就是加入世贸对房地产的影响。目前可以观察到的影响主要见于物流及零售业两方面,在加入世贸取消有关限制后,这两大市场及与之配套的房地产开发将吸引大量的国际投资者。
国际零售巨头开始杀入
据戴德梁行顾问部董事石端仪分析,加入世贸前外商须与国内企业组成合资企业,并只限于在经济特区(深圳、汕头、珠海、厦门及海南岛)和六个城市(北京、上海、天津、广州、大连及青岛)进行商贸活动。在明年,外商将可拥有合资企业的控股权,而合资企业亦可在各省会市经营。在2004年,外商将不再有特许经营拥有权及地域限制,但超过30家分店的百货连锁则仍有合资拥有权限;此权限将于2007年取消,届时外国零售商和连锁店经营者将可占企业控股权。因此,内地零售重镇北京、上海及广州已开始兴建大型商场,以迎接有意打入国内市场的外国零售商。
石端仪表示,现时国内市场的情况跟1960年代英国开设第一家购物商场时十分相似。购物商场无疑改革了购物模式,当中也有一些经营不善而倒闭的例子,它们多由属于零售业门外汉的企业家经营。零售是最多变的房地产类型,零售市场由顾客主导,而顾客又屡屡要求新刺激,当大量大幅面积的商场推出房地产市场,尤其在中国一些重点市场,英国的经验可让开发商借鉴。
据了解,货品包罗万象的大型自助购物商店,已在上海和深圳取代了传统的百货公司,成为市场的领导者,不久亦会进占北京、广州、大连和武汉,相信大型百货商店将在未来5至10年,继续挑战百货公司的领导地位。业内人士认为,大型的百货商场,以及超大型自助商店将会是零售业的最大得益者。世界三大零售商沃尔玛、家乐福和麦德龙均已宣布,将会快速增加其分店数量;沃尔玛正在急起直追,誓与在内地拥有超过25间分店的家乐福一决高下。
大型物流中心浮出水面
戴德梁行研究部董事陶汝鸿女士指出,中国加入世贸后的物流也吸引到不少投资者的注意,当中包括建设高科技园、货仓以至物流中心。一直以来,货品分送都由国企垄断,缺乏市场竞争,不少分送商只扮演中间人角色,单单把货品由制造商交付到消费者手上,从而赚取高额利润。
陶汝鸿认为加入世贸条款在2004年全面实行后,外商在经营物流公司时将不再有股权限制,可自由分送国内及境外生产的货品,相信到那时沿海地区及内陆的物流中心连同支援性基建,将会大幅扩展。
以高科技园为例,这些物流中心的设计,将以迎合外资跟内地企业日益复杂的需要为前提。首都北京高科技园的增长率(以总面积计)由1995年至1999年平均增长16%,激增至2000年的62%。高科技园的面积虽有双位数字增长,依然供不应求,现时大部分高科技园的占用率达95%,部分更达100%,表明市场需求非常大,例如得到清华大学支持的清华科技园,已经吸引宝洁和斯伦贝谢等跨国企业使用。
业内人士认为,外资进入中国市场的挑战,并非在于兴建货仓、高科技园、甚或是兴建物流中心,而是首先要了解国内物流业的运作方法,继而找到市场的最佳切入点,最后,也是重要的一点,就是要得到所有相关部门的批准。