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新一轮的房地产“泡沫”说始于2001年12月25日,清华大学魏杰教授接受了中央电视台的专访,发表了题为《2002,房地产的冬天》的访谈讲话。如今旧话重提,就让我们看看房地产“泡沫”的前世今生。
地产无“泡沫”说
开发商如是说:
华新国际总裁卢铿不赞成“严冬”的说法,因为中国房地产行业处在调整期。房地产的市场会增长,资金会增长,但结构调整也会继续,就整个市场而言应该是春天。
曾经亲身经历过1992、1993年房地产泡沫的万科董事长王石认为,中国房地产市场现在只是微热,还没有到过热的程度,而且从1998年停止福利分房至今,商品房的消费者刚刚趋于成熟,大量从事房地产以外产业的实力企业也加盟其中,开发商经过十年的摸索,他们不会盲目投资,关于房地产泡沫的担心是多余的。
中房集团董事长孟晓苏认为,中国房地产周期大体为5年的发展期加两年左右的一个低落期,即7至8年。处于新一轮的发展期的房地产市场已连续增长了4年,以市场容量和发展趋势分析,如果政府能在宏观把控上努力扩大内需,企业能够理性开发,发展期完全可延长。
业内专家如是说:
中国房地产业协会会长杨慎、副会长顾云昌皆认为,我国的住房制度改革实际上是一个渐进的过程。中高收入者刚刚进入个人买房年代,目前住宅需求离市场饱和还很远,市场潜力还很大。
据资深专家方建国分析,与1992、1993年的房地产泡沫时相比,现在的市场化程度、政府控制土地能力、金融管理都有很大提高,而且目前消费政策也日趋完善,房地产企业逐渐走向成熟,开发品种重点在住宅商品上,没有与市场需求脱节,因此此时“热潮”非彼时“泡沫”。
从事房地产市场研究的茅巍先生指出,就一个国家而言,如果人均GDP的增长率超过人口增长率,房地产市场就会处于一种良性的消化阶段,反之,就会出现一种非良性的增长,从目前中国房地产开发比较热的大城市来看,人均GDP的增长情况较好,足以支撑房地产的发展。
分析师张寅认为中国目前房地产基本情况是健康的,中国房地产正在经历一个牛市的初期,整体并没有形成泡沫。局部的问题更多是房地产市场化进程的问题,并非金融泡沫问题。房地产企业股价没有较之去年乃至前年出现异动和飙升,甚至相比其他类别行业企业股价反而有些冷。
另有专家指出,房地产泡沫体现为价格的泡沫,价格泡沫的产生主要由于投机或者对于未来市场过于乐观的估计而形成虚的成本。根据日本对房地产泡沫研究,实际价格和理论价格的比例达到2的时候,就是一个泡沫的临界点或者预警点。中房指数北京部分地区计算数据表明,实际价格和理论价格在亚运村地区为1.09,八里庄为0.94,望京为1.13,中关村为1.31,CBD为1.01,可以看到,即使数额最高的中关村地区的1.31离预警点2这个数据还相差很远,房地产泡沫还没有形成。
有“泡沫”说
闲置物业居不良资产之首。据国家统计局公布的“国房景气指数”显示,今年1至8月份,全国商品房空置面积同比增长14.1%,增幅比去年同期增加13.2个百分点。其中,空置一年以上商品房面积为4397万平方米,同比增长11.5%。空置商品房占压资金已超过2500亿元,居各行业不良资产之首,且房地产开发投资仍继续快速增长。
政策效应已经释放完。近几年来国内房地产业的迅速发展主要在于1998年住房制度改革带来的政策效应,个人以较低价格获得原有住宅产权,上市后形成的财富效应使其购买力提高。但是一旦这部分消费潜力被完全释放,住房市场的持续消费能力能否跟上将面临考验。也就是说,国内房地产业泡沫的产生完全取决于1998年房改政策效应释放的持续性。就目前的情况来看,经过5年高速发展,除了几个特大城市之外,由房改政策效应所带来的消费潜力基本上释放完。而楼盘数量却一路飙升,看不到多少投资前景。
供给与需求结构失衡。从住宅供给内部结构来看,许多开发商在住宅开发上,偏重高利润的高档公寓、别墅开发,造成这部分高档物业发展过快,从而造成了高档物业的空置率远高于普通住宅。住宅生产适当超前是合理的,但如果住宅生产结构严重偏离居民的住房需求结构,就难以避免住房的滞销。
房价与家庭收入失衡。商品住房价格与家庭收入的比例,是市场经济中住房市场供求形势的指示器,也是居民支付能力的一个标志。房价收入的比值越小,买房能力越强。根据世界银行的研究资料,当一个国家一套住房售价与家庭年收入之比为3:1至6:1时,居民才能负担得起。而在房地产市场发达的北京,这个比例高达12.4:1,导致供求结构失衡。
因此有专家指出,目前我国虽然并不存在全国范围的房地产泡沫,但区域性的房地产泡沫在一定程度上已经产生。迄今为止,我国房地产行业仍然是一个朝阳产业,许多厂商纷纷进入该行业,整个行业缺乏有效的监管与宏观调控,导致无序竞争,加上地方政府不断变动的城市规划和一些地方性优惠政策,又导致房地产开发的土地数量成倍上升,地产价格也呈节节攀升的上涨势头。区域性的房地产泡沫已经出现。