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正方小三房很有必要
●深圳天王星地产董事副总经理张天诚
深圳特定的经济环境和地理位置决定房地产市场客户构成很复杂,不同的客户需求特点各异,在市场竞争激烈的状况下,对客户群细分,为客户度身订做是竞争致胜之道。我认为,在深圳70多平方米的三房是可行而且有必要的,理由如下:
空间分隔的可行性
70多平方米的三房户型,若结构合理,室内空间划分科学,则显得紧凑而实用,充分体现“空间价值最大化”,完全适合居家。例如,南山后海海岸明珠约73平方米的三房(其中一间房也叫功能房)户型,面积分布如下表(单位:平方米):该户型结构方正合理,实用率高达91%,以上各功能空间的面积划分显得特别实用,堪称小三房的代表之作。市场有充分需求70多平方米小三房户型显著特点是经济、实用及适合投资。其经济、实用性表现在面积相对小,总价低,房间多,适合成员较多的家庭居住;投资价值体现为总价低,容易出租等。这些特点使该户型在深圳拥有相当大的市场需求,其客户主要有如下几种:
(一)深圳市及内地客户,置业目的可分为投资和居家两类。投资型客户看中该类户型总价低,易出租的特点;而居家型客户一般是支付能力有限,家庭成员多,因而选中该类户型。
(二)香港客户,置业也可分投资和居家型两类。投资型客户也是看中该类户型总价低,易出租的特点。居家型客户又可以细化成两类,一类是置业居家时间较多的,这部分香港客户家庭成员多,又延续着香港居住的习惯,注重户型的紧凑实用,认为过大的面积是一种浪费,因而选中小三房户型。另一类是用于置业居家,然而这部分客户置业后并不常住,而是作为一种度假、休闲或别的目的,过大的面积导致过高的总价很不划算,因而选择小三房户型。
总之,小三房在户型空间划分上是可行的,而且现实中存在着相当数量的需求,因而它的出现是可行而且很有必要的。一些楼盘的销售情况也证明了小三房有一定的市场需求。如南山后海海岸明珠,其A区推出的70多平方米小三房户型,两个月内完成了90%以上的销售,位于皇岗口岸的皇庭彩园,70多平方米小三房户型两个月就基本完成了销售,市场反映非常好。
我认为在深圳70多平方米小三房的户型在现在和今后较长的一段时期都存在着相当数量的需求,口岸项目及定位为中低档的楼盘应充分考虑到该市场。反方小三房并不适用●朗钜地产营销经理曾圣华
从目前市场上购房者对户型的需求来看,三房是一个大众化的需求户型,其市场需求空间,是不容置疑的。但三房的面积是否70平方米为最适合户型呢?我看与购房者对三房的实际需求有较大的出入。
首先人们的生活方式发生了很大变化,住家需求从经济性向舒适性发展。此前,深圳房地产市场推出过不少70平方米左右的三房,其市场反应度相对看好。原因也在于特定的生活环境,即从计划经济向市场经济转移,人们的经济水平和经济收入,在某种程度上受到一定的限制。因此,从市场需求上分析,这种户型的推出,正是以满足人们的基本居住需求状况而设计建造的。在较长的一段时间里,这种户型面积一直受到购房者的认同和喜爱,是因为这种户型的面积与市场销售价,迎合了广大购房者在房价及房屋总价上的承受能力。但随着市场经济的日益活跃,人们在收入水平及资金运用上,有了较大的变化。从平时销售现场,购房者在对三房的面积需求上,得知70平方米的三房已不再为大众所看好,原因也在于人们的住房需求观念发生了一定变化,大多数购房者已从以往的经济适用性住房,转向舒适性家居环境。
此外,根据国家有关部门对房地产市场的预测和宏观调控,由于房地产市场的开发相对成熟,且量大,长期居高不下的价格有望得到缓解。购房者在资金利用上,有了更大的活动空间,对舒适性住房有了更好的条件。
其次,从空间宽敞性讲,70平方米的三房存在很大的局限性。
住房的宽敞性,源于人们对生活环境的一种体验,是对居住空间及其功能分区的一个适用性过程,所形成的一种生活规律。根据某调查机构的一项房地产调查报告显示,当前房地产市场,购房者对住房需求状况有一定的功能指标要求,即主人房需求一般都在15.40平方米之间,小孩房、客房、多功能房在12.25平方米,客厅在20.50平方米,厨房4.15平方米,卫生间3.10平方米,阳台2.6平方米,取其中间值,则分别为27.5平方米、18.5平方米、35平方米、9.5平方米、6.5平方米、4平方米。按现行标准三房的布置,即三房两厅两卫一厨两阳台来计,三房最适合人们居住的面积为165平方米左右,即使按普通三房,即扣除一厅一阳台一卫生间,其适宜面积也在110平方米左右,与70平方米的三房相比,显然存在较大的差异。以70平方米的三房为例分析,如果客厅在25平方米以上(小于25平方米,从建筑的角度看,就与三房的总体布局不协调),主人房在15平方米以上,那么其余两个房、厨房、卫生间、阳台的总共面积也只有30平方米,不管怎样去分摊,面积都小。再考虑实际使用率,室内的功能布置及使用,在很大程度上受到一定的限制。伴随着人们生活水平的提高,这种居住方式显然是不被人接受的。