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相关企业须谨慎操作
上市公司涉足房地产失控
年初,深康佳发布涉足房地产开发的信息并带来股价在低迷状态出现了强劲的反弹,尽管这一飙升的过程非常短暂,但房地产似乎已经成了上市公司扭转业绩的救命稻草,上市公司正在通过各种不同的方式进入房地产领域,其中部分上市公司更是通过资产置换,将主业变为房地产业。业界人士称,上市公司介入房地产出现了“一窝蜂”现象。有数字为证:2001年,100多家上市公司转向房地产业,到目前为止,转型房地产的上市公司已经达到了300多家,主营业务为房地产业的上市公司有70余家,今年10月份以来,随着房地产泡沫说的重新泛起,上市公司转型房地产的步伐不但没有减缓,且有愈演愈烈之势:
10月9日,浦东不锈(600748)公告,其第一大股东三钢公司和第二大股东宝钢集团拟将所持有本公司全部国有法人股3.4亿股及国家股8489.9万股转让给上海上实(集团)有限公司。同时公司拟将除部分股权投资和债权外的8.4亿元资产出售给三钢公司,以同等价格购买上海上实部分资产和权益。上实集团是上海市政府重点扶植的大型企业集团,投资领域涉及金融、高科技、房地产等。经过本次资产出售和收购后,上实集团入主浦东不锈,公司将由钢铁行业转变为房地产开发。
10月9日,农业类上市公司先锋股份也公告称,公司将变更募集资金用途,收购亚运新新家园一期项目全部资产及相关债务。
自确立了以房地产为主业的发展方向以来11月5日,浙江创业(600840)再次发布公告,其下属全资子公司温州新湖房地产开发有限公司与温州市良友房地产开发有限公司签署相关协议,将合作开发温州平阳县昆阳镇城北新区前宕安置小区项目。项目总投资概算约为12030万元,双方将按出资比例同步分期投入。
11月7日,龙发股份(000711)公告,对其控股公司——广州润龙房地产有限公司增资8000万元用于房地产开发。
近日,长春长铃也迅速将主营业务转型为房地产业,公司与中房集团进行资产置换,交
易金额涉及2亿多元人民币,中房集团成为潜在的第一大股东。
有人说,是房地产开发的利润及开发过热促使了这些外行企业纷纷进入房地产行业,在上演了飞蛾扑火之悲壮的同时,上市公司争相转型房地产开发,也促使房地产行业泡沫迅速膨胀。
从介入模式看公司前景
上市公司介入房地产行业的方式基本上分为两类:
谨慎介入,合作开发,即通过合资建立新的地产公司,新组建房地产公司的规模与自身资产相比并不大,即使经营失败,对公司也不会产生很大的影响。因自身经验不足,这些公司大多选择与房地产公司合作。如青旅控股选择的是绿城房地产集团有限公司、大连渤海选择的是北京万柳房地产开发有限公司、北方国际则选择华辰方馨物业管理公司。绿城房地产集团有限公司,有8年从事房地产开发、设计、营销、物业管理的经验,是具有国家一级开发资质的大型房地产集团公司。万柳房地产开发有限公司已开发了万柳大学生公寓、海淀区政府办公楼、万柳光大花园、万柳锦绣大地公寓、万柳橡树园、涧桥泊屋馆、丽水园等楼盘,实力雄厚,经验丰富。因此,这几个公司的介入显得较为谨慎,前景也比较看好。
通过资产置换或股权转换,使公司主业转变成为房地产行业是另外一种方式。这些上公司进入房地产行业较为彻底,大多数是与原主业分手,全身心介入房地产业。
权威人士认为,虽然这些上市公司都是通过重组方式进入地产领域,但其将来重组效果会出现很大的不同,成败的关键应该主要取决于公司重组后注入资产的质量状况:
如浦东不锈产品技术落后,是国家规定的淘汰产品,上实集团是上海市政府重点扶植的大型企业集团,在房地产开发行业中拥有丰富的经验,上实集团入主浦东不锈是一种明显的换血行为。
武昌鱼收购的北京中地房地产开发有限公司经营情况并不好,截至2002年6月30日,它的营业收入仅为631万元,亏损37万元,有可能得不偿失。
ST成百曾经是成都地区的百货业龙头企业,经过资产置换,公司从一家老牌百货类公司转型成一家以房地产业为主的公司。不久前,公司与成都市民用建筑统一建设办公室签订拆迁工程协议,短期内应该有不错的前景。
先锋股份在大股东的支持下注入“亚运新新家园、新城国际”地产项目,虽然发展前景看好,但因房地产项目不确定因素太多,公司的公告中,不能提供两个项目的盈利预测,也使得转型的前景蒙上了不确定的阴影。
转型房地产是否该缓缓
业内人士认为,从不同行业进入陌生的房地产领域,本身就有跨业经营的风险。在强者如云的房地产领域,新进入房地产领域的上市公司明显属于弱势一类,其抗市场风险能力相当有限。房地产市场一旦出现调整,首先受到冲击的就是这些在房地产领域尚未站稳脚跟的追风族。
目前房地产业已有过热迹象,一些上市公司追高进入,像追高买入股票一样,存在“套牢”风险。特别是国家6部委联合发布了《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》,指出局部地区出现了房地产投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不尽合理、价格增长过快等问题。
同时,与行业走势背离,多数房地产公司业绩出现下滑。从1998年到2001年,房地产上市公司平均每股每年的收益从0.179元下降到0.157元、0.141元、0.073元,平均净资产收益率从7.35%下降到6.74%、5.93%、3.10%。从今年公布中报的69家房地产上市公司来看,49家业绩下滑,11家亏损,22家增长,整体业绩下降明显。据第三季度季报披露的情况,房地产类上市公司的业绩依然不容
乐观,经过对其中41家地产类上市公司的统计,预计2002年业绩肯定增长的只有10家,而预计业绩下滑的达到了19家。
这应该引起热衷向房地产转型的上市公司的警觉!