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商品住宅装修一次到位的必要性
因二次装修之弊端使业主产生日益强烈的装修一次到位的客观需求
◆有钱买房者大多为创业者,生意或工作繁忙,自行装修误时一两个月,影响极大,得不偿失。
◆业主从设计、找队伍、签合同、购料一直到施工全过程盯工地,精疲力竭,但隔行如隔山,花钱多,效果差。
◆建材市场鱼龙混杂,装饰队伍有活现找人,质量及售后服务无保障。
◆因土建交房标准低,业主购房后还得将房产商已做完的许多项目,如门框、门等拆除,开发商明知二次浪费,因不能甩项必须做,业主增负担,大量木材变垃圾。
因此,装修一次到位是房产商抢占市场份额,实施以人为本名牌战略,从而提高售房率和利润率的有效手段。
◆解除业主购房后二次装修之烦恼,搬家即可入住,省时、省力、省钱,房产商必然多卖房,卖好价,提高售房率和利润率。
◆通过土建装修设计一体化,可大量减少二次装修浪费,降低建安、装修总成本,使业主与房产商双得益。
◆通过优化设计,采用装饰工程工厂化、部品集成新工艺等先进技术进行整楼装修,可有效解决业主散户难以解决的质量、环保、售后服务等各种问题,为售房创造新卖点。
综上所述,商品住宅装修一次到位实属有利于业主、房产商及整个社会的“三个有利于”,但实践中为何“雷声大、雨点小”至今尚未全面铺开呢?这不能简单归属为房产商或业主思想观念问题,以辨证唯物论观点分析,该政策实施肯定存在一系列难以克服的技术问题、房产商与业主各自的经济利益问题、以及由此带来的房产商营销风险等诸多问题,我们应坚持实事求是、具体问题具体分析的科学态度,不是浮在表面上宣传推广,而是扎扎实实地深入分析,找出该政策实施所必然遇到的一系列制约因素,针对每个因素拿出切实可行的措施逐一解决,只有这样,才能将商品住宅装修一次到位的政策真正贯彻实施,分述如下:
装修个性化导致装修好再卖的风险问题
装修个性化主要成因
近年来国内所谓“装修个性化”比国外发达国家大为突出,主要成因有二:
◆落后的建筑施工手工作业造成大量土建非标准化,致使装修业无法同国际接轨,实现装饰工程工厂化,只能用民工从电锤打眼塞木塞直到补钉眼刷漆全在现场手工制作,而这种落后工艺虽质次、价高、工期长,并有大量污染毒素挥发,但毕竟较易实现个性化,此其可行性。
◆因手工施工竞争门槛低,装饰公司供大于求,逼迫装饰公司以追求个性化为揽活手段,并设法诱导业主形成社会风气,使装饰设计逐渐走向脱离实用功能的异化之路,大房改小、高房改低,使住宅失掉温馨之感,此为装修同业竞争必要性所致。
由此可见,落后生产力是装修过度个性化社会风气的主要成因,若随技术进步,社会普及工厂化装修新工艺,业主会逐渐回归到讲究实用功能的理性思维正确轨道上。房产商装好再卖的风险也随之降低。
分清装修与装饰的辩证关系
许多业主包括某些房产商未能分清共性与个性及装修与装饰的辩证关系,其实任何事物都既有个性也有共性,如住宅装修除材质、色彩变化外,门套只是饰线微小变化,门也只是造型变化,踢脚板、护角线等基本没变化,其中有大量共性,若能解决相关技术问题,完全可工厂生产零件,组装成部品,通过现场排列组合解决个性化问题,这样,按照国外发达国家经验,轻装修,重装饰,即通过部品集成将厨房、卫生间、门窗套、门、踢脚板、壁柜、隔断等室内三维空间项目一次性装修,留下窗帘、灯具、活动家具、字画等装饰物品业主自选,这样便可有效解决装修个性化问题,大量减少装修房销售之风险。
如何界定商品住宅装修一次到位交房标准
◆首先应界定交房标准的上下限。下限即做的最少但可满足业主最低生活要求,业主对室内三维空间不用二次装修即可入住上限即做的最多但不能造成业主拆、砸、换,以免二次浪费,交房标准应在此上下限之间最为恰当。
◆按上述要求可将交房标准分为三个层次,一是基本装修,即只做门套、门、墙面天棚乳胶漆、卫生间与厨房做墙地砖和洁具二是中度装修,即在上述项目基础上再增地面装饰、踢脚板、壁柜、橱柜;三是整体精装修,即在第二层次上增加客厅、餐厅局部吊顶、影视墙、隔断、博古架、固定家具及灯具等,业主自选活动家具和家电便可入住。
◆具体界定哪个层次应以市场调查为依据,针对本地区消费水平和锁定的目标客户群,参考每平米售房单价预定装修标准,装修前广泛争求客户意见,统计分析做出最终决策。
落后的手工施工方式难以保证装修质量,从而加大房产商售房风险
房产商若交毛坯房,业主装修好坏与其无关,卖装修房则使房产商成为商品住宅装修一次到位的第一责任人,而目前全国各装饰公司施工手段均为手工现场施工,这种落后的施工方式必然产生大量质量问题,加大业主对房产商投诉风险。
◆内在质量差,木材变形23种因素无法控制,一年四季温、湿度变化无法动态平衡,木龙骨不烘干,木材应力不能去除,工人手工操作,铁钉加白乳胶与墙体连接及相互连接方式不牢固,极度易产生起鼓、开裂、变型。
◆外观品质差,钉眼、裂缝、色差、凹凸不平、弯曲等随处可见,手工刷漆,毛刷、空气、油漆、工作面四个污染源难以消除,饰面感观粗糙。
◆样板间与大面积施工质量差异大,样板间可用好料好工人,但大面积整体施工,工人技术和材料差异较大,施工质量会千差万别,同样户型及装修项目售房价格应为一致,业主会因同价不同质或内外观质量问题要求索赔或退房。
手工施工环保问题难以解决,易引发业主投诉
◆手工施工过程中必然会产生大量噪音、污染、垃圾,民工几个队伍各工种交叉施工,电梯、楼道等公共区域及设施将会不同程度受损,甚至新楼未住便成旧楼。
◆ 目前因受国内消费水平制约,环保材料成本高,业主难以承受,现行装修采用的饰面板、大芯板、密度板中都残留大量甲醛,其释放期长达15年左右;现场刷漆,苯、二甲苯、总有机挥发物等毒素一两个月内日夜挥发,若业主委托环保部门检测超标,房产商又面临替装饰公司承担法律责任之风险。
手工施工工期长,加大如期交房风险
房产商承诺交房期限一般都较为紧张,若不能如期交房,业主将会索赔,而土建安装不完全装修无法进入,既使建安工期拖延也会压在装修上,手工装修因劳动密集用人多,一般装饰公司很难在短期内组织起足够的队伍,加之工艺落后各工序用工多,装修工种繁杂,木瓦、油漆、水电暖通须同时施工,工作面有限,交叉施工各工种互相影响,交叉污染,工期很难保证。
售后服务给房产商带来巨大压力
◆有手工就会有误差,现场散料加施工的落后方式因工人技术、材料及施工手段等各种原因会遗留大量难以克服的质量隐患,而装饰公司一般又是有活现找人,钱到手人就走,业主入住后及时保修不易做到。
◆按现行国家规定质保期一至两年,业主投资买房不可能只住一两年,质保期限与房屋使用寿命形成巨大反差,既使信誉好的装饰公司质保期内能及时维修但保修期外也无法保证。
综上所述,目前落后的手工施工方式在我国装饰界仍占施工主体,房产商无论如何招标议标,选择的手工装饰公司施工,将会带来难以克服的种种问题,使房产商信誉、利益连带受损,这不得不成为目前众多房产商想做装修一次到位而又迟迟观望的主要原因,解决的出路究竟何在?唯一对策参照国外先进经验,选择代表先进生产力采用工厂化装修的装饰公司来实施商品住宅装修一次到位。这样,便可淘汰落后手工现场施工,因手工施工带来的上述种种问题便可迎刃而解!