|
||||
房地产证券化是金融市场的一个重要领域,能极大的改变房地产业的融资结构。对于房地产金融市场目前的具体情况、住宅需求以及投资者的需要来说,房地产证券化是一个重要的改革方向,它将在房地产投资、融资、销售中扮演重要角色。
按证券化的资产形态差别,房地产证券化可分为两大类别,一是房地产:抵押贷款证券化,也就是川房地产这种有形资产为抵押的受信贷款担保而发行的证券。二是房地产投资的权益证券化,就是为共同参与房地产或房地产抵押贷款投资而发行的证券,主要目的在于获得房地产经营收益及资本增值,或抵押贷款所产生的利息。从我国目前的现实情况和未来发展需要来看,应发展以下几种具体模式:
1.抵押贷款证券化
抵押贷款证券化主要内容有以下儿方面:
(1)设计与发行。首先挑选出具备合适条件的贷款组合,由银行等金融机构,设计和聚集为数众多而有担保的抵押债权群,再由政府通过发行大额金融证券对自己按标准化组群的房地产抵押担保债券进行收购发行。
(2)信用加强。已收购的抵押担保债权组群,再由政府信用加强,作为保证或保险公司等其他信用保证机构作担保,使之能按时支付本息,从而获得较高的信用评估。
(3)上市交易。通过证券承销等中介机构作用,将抵押债权证券在市场上为广大投资者、企业法人、金融机构所拥有。
(4)抵押债券的运行通过转平债券、担保抵押债券的形式在二级抵押市场上进行交易和营运。我国在实行这种模式时,要逐步推行转平债券与担保抵押债券,使之经过组合优化后,在一级市场发行,在二级市场流通,使这种长期债权经过抵押转让而进入短期资金流通市场,增强资产的流动性。
2.房地产投资信托
房地产投资信托就是采取类似于投资公司的形式,通过发行股票或受益凭证募集投资者的资金,然后进行专业化的房地产投资或房地产抵押贷款投资的一种形式。这种形式对于中小投资者具有重要意义,投资者可以在保持资本流动的同时,参与原本需要大量资金的房地产投资,获得房地产投资及经营收益。
从房地产投资开发经营机构推出的投资信托方式,一般表现为普通股票、债券凭证、受益凭证、土地信托、房地产投资基金等不同类型。从我国目前的发展来看,主要是房地产股票、债票和债券,为了进一步深化房地产投资信托,防止大企业控制和垄断市场,分散和减少投资风险,提高投资回报率,根据我国中小投资者众多的情况,还应大力推出房地产投资基金这一证券化工具。
(1)房地产股票
从我国的股票市场来看,股票融资对房地产投资占到了一定比例,虽然目前上市企业中专门从事房地产业的公司不是很多,在几乎有80%左右的企业股票认股票市场上发行股票筹集的资金均有一部分注入房地产业,其资金融通表现形式一是以资金拆借方式注入房地产公司,二是以参股形式,即通过股权投资形式参与房地产业。
股票市场的发展为房地产业的发展注入的血液就是大量不需偿还、无利息负担、增加股东权益、降低资产负债率的资金,不仅有助于房地产市场的自身发展,也为其开辟了广阔天地,使建立集团式大企业具有较强的可操作性,为其创造规模经济和有序市场开辟良好环境。
(2)房地产债券
我国目前的债券市场上为房地产开发筹资而发行的债券主要有两种,一种是房地产投资,我国海南省于1993年初率先在国内推出房地产投资券,主要有“万国”、“仙乐”和“富岛”等,这三种投资券的发行总额达1.5亿元人民币,并在海南证券报价中心上市;另一种是受益债券,如农业银行、宁波市信托投资公司1991年1月20日向社会公众公开发行的收益率按资金实际运用收益决定的“住宅投资收益证券”,总额1000万元,期限10年,主要投资于房地产和工商企业等项目。
(3)房地产投资基金
从本质上讲,房地产投资基金与国外房地产投资信托具有直接的同一性,投资基金具有集中分散资金,化短期资金为长期资金以及有利于推动经济增长等好处,也有通过专家管理和投资组合分散风险、减少盲目投资行为,提高投资回报率的优势。利用投资基金进行房地产投资,则可以降低房地产投资成本价格,保护投资者利益,同时,将大众投资者手中的资金汇集于少数基金管理机构手中,也便于政府对其进行宏观监督和管理。从我国的国情看,目前居民手中的金融资产不断增多,又急需建立新的投资渠道和工具,考虑到社会闲散资金对市场潜在威胁和城市人均居住面积的窘迫,以及我国目前进行的住房分配货币化改革,由政府有关部门出面发行公有住房投资基金券,是可以募集到大量资金的。国家房地产投资公司通过运筹这笔资金,加以集中使用,又可提供居民急需又相对廉价的住房,其销售对象限基金债券持有者,由此体现住房基金的“取之于民,用之于民”的性质。另外,由于国家控制力量雄厚的房地产公司的存在,也便于政府对房地产市场的规范管理和价格调整。
由于投资基金与住房公积金相比具有三个优势:(1)居民手中的基金股票可以转让,流动性强。(2)居民购买基金收益远大于公积金的少量利息。(3)基金收益可以是倾向形式,也可以是权证形式,比如优惠购房权证,住房贷款抵押权证,大股东甚至可以获得一定的房地产产权证的优势。因而其对目前我国居民收入与住房现状来说,是具有相当吸引力的。