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“层高6米、业主可以自做加层”,这种“一层变两层”的“好事”近日又成为一些楼盘提高“身价”的卖点。
层高成为开发商提价依据
财智中心是把层高作为卖点,并据此获得较好销售效果的楼盘之一。近日,记者以购房人身份到该楼盘进行探访。记者注意到,在该楼盘的楼书中,把楼盘定位为“房产投资新宠”,楼书中在以“举例说明投资回报”的名义向购房人展示投资前景时,3米层高标准层按每平方米8940元计算,物业管理费为每月每平方米4元;而6米层高的超标准层售价达到每平方米14360元,而物业管理费也相应提高到每月每平方米6元。在供暖费一项,3米层高的房屋每平方米供暖费是4元,6米层高的房屋则变成每平方米6元。记者看到,售楼处展示的6米层高样板间,已经做过加层处理,通过旋转楼梯可上到二层,与普通二层结构的房屋没有明显区别。
另一个“超层高”的楼盘“逸成”,把房屋的客厅部分加高到5米,售楼时同样向购房人讲明,业主可以通过装修把客厅改造成“双层”。该楼盘销售人员讲,与3.3米普通客厅层高的房屋均价每平方米6300元相比,客厅层高为5米的房子价格要贵一些。
开发商拒绝承诺“加层合法性”
已经用加层这一卖点吸引来购房人的开发商,在与购房人签约时都拒绝对加层的合法性进行承诺。财智中心的销售人员说,对6米层高的房屋做加层的问题,一律不在预售契约中进行表述。这位销售人员解释说,根据有关规定,房屋的面积只能以实测面积为准,开发商在有关部门申报的面积就是平面面积,将来颁发的房屋产权证也只能按照平面面积标注,因此,开发商不对房屋做加层进行承诺。同时,开发商在签约时要求购房人签订一份承诺书,其中第三项为,“(购房人)承诺入住后该房屋内任何在购房合同标准之外的装修或变动及引发的相关责任与开发商无关,并保证在装修或变动过程中严格遵守北京市关于建筑、装修等相关之法律法规的规定”。
“逸成”的开发商采取的方式与财智中心大同小异。尽管在卖楼时介绍5米层高可在今后改成两层使用,但签约时,销售人员把5米层高客厅“变”为两层定位为将来业主选择装修的事情,购房人在入住后应与物业公司联系,不在开发商的关注范围内。
购房人:“超高层高”实惠有限
记者采访了一位刚刚与“财智中心”开发商签约购买了一套“超高层高”房的购房人吴先生。吴先生购买的房子每平方米签约价格为14020元,建筑面积84平方米,总价款117万余元。如果按其中签约时套内面积59平方米折算,实际使用面积约55平方米,做成双层后,增加的面积最多为55平方米,这样,房屋“总面积”就成为84 55=139平方米。而如果按照同楼层3.3米普通层高的每平方米8800元计算,这139平方米的总价为122万余元。吴先生讲,加上制作加层的费用也要由业主支付,则买“超高层高”并未得到很多实惠。
“一层变两层”开发商在打擦边球
目前,本市有关部门对楼盘开发商收取土地出让金是按照楼盘的建筑面积作为计算。市国土房管局有关人士告诉记者,目前实行的政策不把房屋的层高作为交纳土地出让金的考察内容,开发商申报的面积为房屋平面面积,而楼宇竣工后再做加层使实际使用面积增加的部分,开发商一般不会就此再次向规划部门报批,也不会对这部分面积补交土地出让金。
一位房地产业内人士认为,“一层变两层”的做法实际上是一种变相“增加使用面积”的方式:开发商提高了这部分“超高层高”房屋的单位面积售价,有些还提高物业管理费、供暖费,而增加的成本主要是建安成本,又不必为这部分面积交纳土地出让金,这样就能获得较高利润。
买“超高层高”房要防范风险
从事多年建筑工程设计与管理的北京国金兴业建筑工程管理咨询公司负责人孔晓认为,在楼盘设计中,如果开发商向设计单位声明有关“超高层高”的房屋做加层导致楼宇荷载增加的情况,设计师会在结构设计时进行处理,也会为业主入住后做加层设计预埋件等,因此从建筑安全上讲,做加层应当不会出现问题。
北京建孚律师所李景山律师认为,对购房人来讲,有关政策上的风险在一定程度上是存在的。一旦有关部门对加层的做法进行干预,如规划部门检查、消防部门核查等,可能会对没有申报的加层进行处罚甚至勒令拆除。而在开发商与购房人签订的购房合同中,又明确开发商不承诺对入住后建加层承担义务。这种情况下购房人“一层变两层”的买房初衷无法实现,也只能自己承担风险。