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随着市场经济的发展,投资者对资金的需求日益增长,运用资金吸引资金的方式更加繁多。其中大量资金的来源主要依靠银行提供,为防范金融风险,银行一般需要借款人提供抵押物担保,其中房地产占有很大的比例。房地产抵押存在的主要问题是:如果在借期内,借款人不能付息、偿还本金的情况一旦出现,银行对抵押物的处置必定成为银行的负担。因此,根据房屋置换业务的工作特性,提出对抵押房产进行处置担保的设想。
一、处置担保的权力、责任和范围
处置担保的范围界定于银行提供的抵押贷款本金为最高处置担保金额,不承担利息的担保。银行与借款方签定的借款协议中必须明确处置担保方的权力、责任和范围,经借、贷双方在借款合同中共同认定,并同意如约履行。处置担保方在接到处置执行书后即获得全部处置权,并在七日内将处置担保约定的抵押借款方所欠银行的本金(全部或部分)转入银行的指定帐户。抵押房产的处置同时实施,依照借款本金为基数,将其它费用同时列入,作为拍卖底价进行公开拍卖。此项工作由处置担保方全权实施,任何单位、机构、个人均无权干涉。拍卖所得超出底价时,在减除已付银行款项及相关费用,并缴纳有关部门的税费后,处置担保方收取超额款项总额的15%,其余全部归抵押借款人所有(借款人有义务首先偿还银行利息)。
二、处置担保方取费数额与担保时效
1.处置担保方在接到由借、贷双方办理的完备的房产抵押手续及借款合同,经审验合格且符合有关规定后,三方签订合同,并书面通知银行在贷款本金中按3%的数额直接转入处置担保方指定的帐户,作为处置担保方的费用,由处置担保方出具收款收据(此款由借款人承担),处置担保即为生效。
2.处置担保的时间不得超过二十四个月,逾期自行终止。
3.时效期内接到由银行、借款方双方签章的解除担保通知书时,处置担保终止。
4.在接到处置通知书后,处置担保方将处置担保约定的条款、内容履行完毕后,处置担保终止(因银行未能及时申请处置而造成利息损失,不能收回,责任自负)。
5.受自然灾害、不可抗力、不可预见的情况发生造成抵押物失值、灭失时,处置担保方不承担任何责任,处置担保同时终止。
三、处置担保的实施
处置担保的实施,可参照人民法院执行模式办理产权、土地变更手续。由房地产主管部门协调有关部门配合执行,分管领导定期召集局属各有关部门对处置担保的物业进行提前预审验,做到一旦接到处置通告即能办理产权交易手续,以利于购买者进行购房抵押贷款手续。建议设立特别办理通道,由相关科室专人专项负责,保证及时、迅速地办理抵押、交易手续。此项工作可参照邮政特快专递业务,实行特价收费,按常规的多倍收取。
四、拍卖机构的设立
可与现有的专业机构共同联办经营。
五、补充几点说明
1.24个月的担保期是针对大宗条件较好的物业而制定;
2.将处置执行的前期工作做好,争取提前邀请拍卖参与者充分了解抵押物的情况,调动其对抵押物的浓厚兴趣,同时对拍卖后的物业进行抵押贷款处置担保。
3.对贷款本金最高限额的认定,处置担保方要求银行按照不得超过抵押物评估价格50%金额的原则,进行一次性放贷。如已经发生过贷款没有超过抵押物评估价50%金额的,可放贷至50%,处置担保方实施担保。如果超出评估价的50%,将不再进行处置担保(因50%加18%的费用已接近70%的风险临界)。