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自去年底“青年汇”、“金银汇”等小户型物业以酒店式服务公寓为概念火爆申城房地产市场之后,市中心范围内小户型物业以全装修、低总价的优势成为年轻—族和投资客户青睐的“楼市宠儿”。
随着市场的不断成熟和扩张,对于“小户型”这一个特殊的住宅产品,有必要冷静的思考,探寻热销背后的真谛。
根据金丰易居上房销售对于购买“小户型”客户的调查,其中,用以出租投资的客户比例达到了60%强,剩余的40%不到虽然目前是作为自用,但1-2年之后,也考虑出租的收益。从广义上讲,市中心小户型物业完全可以看成一个“投资工具”。
作为一个“投资工具”,其投资回报率的高低和稳定是衡量它是否有投资价值的两个重要指标,从目前小户型物业风起云涌的局面,背后隐藏着区域供应量增加,产品雷同等影响投资回报率(租金)的因素,而这些小户型物业的管理和服务也直接与其租金相联系,从而影响投资回报率的高低和稳定程度。
因此,小户型物业要有光明的市场前途,它的经营与管理服务是一大课题。
一、建立高抗风险能力的小户型物业经营服务平台。
小户型物业投资与艺术品的投资有所不同,必须让它“动”起来,才能有一定的投资回报率,而不动产的“动”不是依靠投资者的个人能力就能完成,无论是“出租”还是“转售”都必须有专业的公司来操作,而构筑这样—个经营平台必须遵循以下四点才能具备较高抗市场风险的能力。
1、自身具备广泛的流通渠道,保证流通的高效率。
2、最大限度整合市场资源,具备强有力的市场控制能力。
3、“仓储式”的房产经营方式具备强大的“吞吐”能力,并具备强大的高风险能力。
4、引进“时光分享”等连锁经营模式让不动产真正“动”起来,最大限度减少空置率,保证租金回报率。
二、构筑全新的小户型物业酒店式管理服务平台,保证物业的投资回报。
三、形成物业流通服务平台,提高不动产投资的全过程服务效率和专业化配套服务质量。
小户型物业作为“投资工具”,其较为频繁的购买与租赁与普通商品房有着质的区别,其中涉及评估、办证、按揭、退税等等环节,这些环节的流畅运行将保证该类物业投资经营活动的顺利进行,每—个环节的专业化的配套服务将提高全过程的服务效率。
小户型物业的热销预示着一个全新的产业:不动产投资理财服务。不动产投资理财服务将房地产的投资经营、管理和配套等紧密相连,有机融合,成为互相依存,互动发展的关系。一个新产业的诞生与发展与整个房地产市场的健康发展密切相关,它的出现宣告着上海的房地产发展已经从简单满足自身使用阶段发展到了自用与投资相结合的高级阶段。如何在一个高起点的基础上全新构筑经营、管理和配套等服务,将决定申城小户型物业的市场前途。