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梁朝伟、莫文蔚、梁家辉、刘青云……这些追星族踏破铁鞋难觅芳踪的明星们,现在却成为了房地产项目的代言人或座上嘉宾。自从梁朝伟代言“上海世贸滨江”取得成功之后,香港众多知名影星纷纷加入为房地产项目“摇旗呐喊”的行列,近期这种现象在北京尤为突出。
但有多少买房人知道,“明星秀场”的背后有着许多鲜为人知的“秘密”,又有多少买房人能够了解在与明星们零距离接触的同时,买房的成本又在无形中增加了多少……近日,本报记者对涉及“明星卖房”的项目进行了追踪探访。
-北京楼市涌动明星潮
上周六,香港知名影星刘青云在东直门项目东方银座现身,数百名东方银座的客户有幸和这位曾主演《阿呆拜寿》、《暗战》等几十部优秀作品的演艺明星“零距离接触”,而售楼处外亦挤满了众多影迷。这位香港当红影星显然非常配合该项目的宣传,无论是回答记者、客户问题还是签名、合影,始终保持着“灿烂笑容”。而房地产商一改往常抽奖送背投、冰箱等大件物品的做法,把“幸运者”的奖励改为与明星合影,而“幸运者”们照样乐此不疲。
其实,刘青云仅仅是为东方银座宣传推广的众多明星之一,东方银座真正的代言人是曾主演《情人》而享誉国际影坛的香港明星梁家辉。由于东方银座的港资背景,开发商通过各种关系,除了聘请梁家辉作为该项目的代言人外,刘青云、莫文蔚、陈小春、张柏芝、古天乐等明星则成为了“特约嘉宾”,这种大规模聘请明星的“手笔”在房地产行业中还是首次。
在东方银座活动现场,该项目负责人李世濠向记者透露,项目在聘请这些明星做推广后,销售取得了意想不到的效果。由于东方银座属于外销高档物业,除了“成功人士”外,还有相当一部分的港台买家,这些客户有机会通过涉外电视经常看到这些明星的演出,对明星的情况相当了解,在沟通上比一般的买房人要方便得多。因此,项目打出“与明星为邻”的卖点非常有效。从梁家辉到刘青云,“明星秀场”仅仅开设了两周时间,项目已经创造了数十套的销售业绩。由于从“明星卖房”中尝到了甜头,因此,每隔两周,东方银座都会请香港明星到场。
在刘青云出现在东方银座的当天,位于京通快速路旁的京贸国际公寓亦请出毛阿敏、彭丽媛等内地明星为其二期开盘捧场,也出现了火爆的活动场面;前一天,王璐瑶作为代言人的山水文园也正式开盘;而位于大兴西红门的翡翠城,在本周也将迎来在中年人中颇有人缘的罗大佑为其二期做推广……一时间,明星和房地产项目仿佛成为了速配成功的爱侣出双入对,北京楼市亦掀起了一股明星热。
-明星出场价钱几何
有人问,与媒体频频见诸报端的“明星拒绝签名”、“明星动手打人”情况不同,为什么在售楼处里的明星们都彬彬有礼,平易近人?回答很简单,除了明星们日渐成熟的“职业素质”以外,高昂的出场费足以让每一个明星对卖房趋之若鹜。
掀动明星卖楼的当属上海世贸滨江花园。因主演《花样年华》而成为国际影星的梁朝伟,以1000万元的代价被该项目开发商聘用,成为真正意义上的“形象大使”。务实的上海人一夜之间被铺天盖地的“梁朝伟广告”震撼了,因此在上海一提梁朝伟人们首先想到的是世贸滨江。而梁朝伟的千万身价在房地产代言人中至今无出其右者。
那么,明星为房地产项目当代言人或是嘉宾,具体的费用是多少呢?拿梁朝伟举例,每次活动出面的置装费10万元、形象费5万元、金茂凯悦酒店的住宿费5万元总共20万元,此外,梁朝伟的经纪公司费用、收入所得的个人所得税,按照常理也就在百万之内,但由于世贸滨江玩的是“大手笔”,几乎将所有的宣传费用都集中在了梁一人身上,包括梁专门为世贸滨江出的唱片,种种项目宣传之外的炒作亦价格不菲,因此,1000万元也就不足为奇了。
如果说梁朝伟是一个特例,那么明星们一般的出场价是多少呢?刘先生是一位职业明星经纪人,据他介绍,就做代言人来说,明星分成三类:一种是当红明星,也就是一线演员、歌星,他(她)们的出场费一般报价是100万元至200万元之间,女明星的费用比男明星略高些;第二种是二线明星,名气虽大但不是大众都喜欢的,或是稍微有些过气的,一般在50万元至100万元之间;第三类则是小有名气的新星,一般报价不超过10万元。像梁家辉这种属于一线,因此他的报价不会低于百万(记者在东方银座处得到证实,梁家辉个人所得在百万元以上,还不含购买一套房所打的折扣)。
除了做代言人,还有就是当嘉宾、主持、参加活动。1998年,最著名的明星参加一个活动是2万元左右。但今天,明星出场费用直线上升。像莫文蔚、刘青云这样的“腕儿”当嘉宾的费用为40万元至50万元,还不包括食宿、往返机票。像香港一位名主持人出场一次10万元,央视眼下最红的主持人的出场费是5万元。
-谁为“明星卖房”买单
北京2000年热销楼盘阳光100的开发商告诉记者,当初他们曾想聘请国内一位当红明星做形象代言人,只用说一句“我喜欢阳光灿烂的日子”,能在报纸上“露一脸”即可,但该明星的经纪人报出了100万元的价格,吓退了开发商。“我们曾经想以30万元的价格与该明星合作,但100万元的价格我们承受不了。100万元的费用是我们整体推广费用的八分之一,如果接受这个报价,就意味着我们还要继续投入成本,无形中又增加了买房人的购房成本,我们最终放弃了。”
据了解,往往每一个房地产项目,根据楼盘的规模会有一笔相对固定的推广费用。这笔费用大概占到了总销售额的2%至3%。而像世贸滨江占到了4%。
以一个项目总销售额2亿元算,推广费用应该在400万元至600万元之间,如果聘请一位当红明星将用掉推广费100万元至200万元,由明星做代言人效果好的话,项目在推广费用之内基本能够达到目的,但如果该明星在买房人心目中的地位并没有想象中的那么高,或者项目没有根据该明星的特点量身订做,效果没有达到,项目就不得不面对再次投入的尴尬,这种事例在北京的确发生过。
一位80年代末便走红的歌星被某家房地产公司请去当代言人,项目认为该歌星的人气极旺,便将社区定位成“音乐社区”,但不曾想该歌星并不像想象中的那么吃香,反倒是由于该项目没有一点音乐社区的因素,使前来看房的客户大失所望,不得已,项目进行了重新包装,一笔推广费白白打了水漂,毋庸置疑,新的一笔推广费重新算到了买房人头上。
不过,目前聘请明星做形象代言人的项目并不赞成这种观点。世贸滨江有关人士对记者说,只要请适合项目的明星,再把产品做好,“明星卖房”是大有市场的。一,虽然聘请明星花费大,但如果明星效应发挥作用,项目在买房人中间达到“口碑宣传”,后期的推广费说不定还能少花甚至不花;二,明星也有自己的圈子,他做代言人会吸引他的朋友来买房。拿梁朝伟来说,由于他在世贸滨江买了两套房,金庸、陈晓东、巩俐等十几位知名人士也随之在世贸滨江买房置业。
-买房人你愿意与明星为邻吗
记者和一位“娱记”在探讨房地产圈和演艺圈的现象时,该“娱记”说了一句话,“与演艺圈相比,被人看作是黑洞的房地产圈纯洁得像张白纸”。少数“明星们”一些不良的做法的确在普通人心目中留下了不好的印象,这些印象成为“明星售房”的阻碍之一。
一位姓金的销售总监给记者讲了一个他在当售楼员时亲身经历的事情:一位客户一下子订了好几套房,而且已经交了定金,他在高兴之余,为了证明项目有吸引力,对该客户说小区里有不少影星、歌星,尤其在该客户的对门就是一位非常出名的女明星。没想到该客户非常坚决地向他提出了退房,哪怕扣除违约金都在所不惜,金先生至今还在后悔不已……
为什么有不少买房人不愿意与明星为邻?记者咨询了几位买房人,发现有几个原因。其一,明星事多,应酬多,往往高朋满座,一位有亲身经历的买房人说,明星除了演出,平时是没有事干的,就在家里大宴宾朋,时间再晚也不在乎,而物业管理人员也一般不去招惹他们,受罪的只有邻居;其二,明星大多盛气凌人,架子大,平时跟他们打招呼爱答不理,容易造成邻居心理压力;其三,对于明星卖房,有的买房人看法是,如果是口碑好的明星做邻居没有问题,但如果明星只是为了给项目作秀,并不想成为项目的业主,买房人因为喜欢他们而忽视了项目本身的优劣,今后在生活当中一旦出现纠纷,明星是不会起到任何作用的。
看来,“明星卖房”的群众基础并不像开发商想象的乐观。与此同时,明星们也不再像以前那样“接活”随意,他们也在考察项目的好坏,以免“砸了牌子”,正如刘青云在接受记者采访时所说的那样,为项目做代言人、宣传者,最重要的就是选对项目,尤其是项目的口碑要好,开发商实力要有保证,这样一来,明星不仅仅是来捧场,而且很有可能成为项目的业主。这说明,明星们对房地产项目的选择和买房人的选择是一样的。
但愿开发商发起的“明星卖房”不仅仅停留在作秀上,卖点货真价实的精品给买房人——他们真正的衣食父母。